一、關於不動產律師的服務項目
一般民眾一生投資的資產中，價格最高的大多是不動產。
不論是向不動產開發業者購買新屋，還是從法院標到的法拍屋，購買時多會考慮未來用途，如留給兒女、投資理財，或是長久居住而改建翻新等，不論哪種，處理起來總有許多細節需要注意，否則一不小心就可能丟失自己的權益，而動輒百萬、千萬起跳的數字，很容易出現不動產糾紛，這時有位專業律師幫你把關，就會省下許多心力。
不動產糾紛其實囊括許多類別，像是中古屋、法拍屋、預售屋買賣，室內裝潢、共有物分割，以及危老重建、都市更新衍生的爭議，都屬於不動產糾紛。另外像移轉所有權、塗銷抵押權也都屬於廣義的不動產糾紛。
（一）不動產糾紛
根據內政部資料指出，今年（2024年）第1季的房地產消費糾紛原因統計表中，「隱瞞重要資訊」、「施工瑕疵」、「房屋漏水問題」、「終止委售或買賣契約」以及「工程結構及公共工程安全問題」為常見的不動產糾紛案例。
1.隱瞞重要資訊
「隱瞞重要資訊」案件數為18件，是常見的不動產交易糾紛，其中以仲介商為多數爭議來源。目前各大不動產仲介商都會有該物件的不動產說明書，裡頭非常詳細，會明確標示出瑕疵、漏水、違建等物件狀況。不過對於交屋時清空的程度、凶宅的定義，每個人各有不同，因此常會引發爭議。
由於這類重要資訊會直接影響消費者是否購買該物件，偶爾也會發生仲介公司為了成交，而隱瞞資訊的案例，常見如：凶宅（屋內死亡、鄰居死亡）、違建增建（界址糾紛、無詳細陳述）、火災、輻射屋海砂屋等，建議民眾購屋時務必慎選房仲人員，並詳閱不動產說明書，實際到場查看（當然是等疫情過後），才能避免發生此類爭議。
2.施工瑕疵
不動產施工過程中多少會出現瑕疵，大有購買新屋後強化玻璃自爆、磁磚剝落等可能造成傷亡的施工瑕疵，也有磁磚出現汙點的小瑕疵，想要避免這類爭議，可以事前先和房仲取得平面圖，在現場逛屋時逐一對照，檢查內部裝潢、水電管線有沒有故障。
如果還沒簽約，你可以請房仲通知屋主（或建商）改善，並擇日再來看屋，如果已經簽約了，可以根據民法第365條，向對方提出解約或是減少價金。
3.房屋漏水問題
房屋漏水是台灣房屋常見的問題，件數占最多達58件，中古屋更是時常發生。實際上也有許多案例在看屋時未發現、不動產說明書中也沒有提出，但實際交屋後卻發生漏水的情況。
這時想要和賣方求償，會需要提出「賣方在購買前沒有告知」以及「漏水問題在購屋前就發生」的證明，如果漏水原因在於其他住戶（如樓上漏水），則建議民眾以和為貴，討論商量後請專業抓漏公司判斷，真不幸鬧上法院，這些證據也可以交給律師處理。
4.終止委售或買賣契約
買賣雙方因為不遵守契約約定所造成的糾紛，不論是買方反悔「不買了」；或是賣方委託仲介售屋時，想要縮短銷售期限、增加售屋價格而調整變更契約，都是不遵守契約衍生的問題。
民眾會發現其實這幾點問題都有共通性，那就是「簽約後才發現不對勁」想要終止契約、請求賠償，卻因為契約簽立無法斡旋，最後得要搬出法條，請律師妥善處理。因此建議在簽立契約前，一定要再三檢查合約和屋況。
5.服務報酬爭議
這類多和仲介商有關，包含「斡旋金」、「服務報酬」等費用。
斡旋金是買房用來表達購買意願的費用，一般慣例是10萬元左右，如果仲介協商成功，斡旋金將會直接變成訂金，失敗則全數退回買方，不會有額外費用。斡旋金常發生於買方在協商失敗後，仲介因故沒有退還斡旋金，遂造成不動產買賣糾紛。
服務報酬則是根據不動產仲介經紀業報酬計收標準規定，不得超過百分之6，現今大多向賣方收取百分之4，買方收取百分之1至2為服務報酬。
至於服務報酬到底該不該收？買賣雙方各有主張，因此在簽訂合約前需事先建立共識，避免後續爭議。
（二）不動產糾紛解決途徑
根據消費者保護法第43條：「消費者與企業經營者因商品或服務發生消費爭議時，消費者得向企業經營者、消費者保護團體或消費者服務中心或其分中心申訴。企業經營者對於消費者之申訴，應於申訴之日起15日內妥適處理之。消費者依第1項申訴，未獲妥適處理時，得向直轄市、縣（市）政府消費者保護官申訴。」
民眾和建商、房屋仲介購買不動產，遇上爭議無法私下排解時，可以向公會、消保團體申訴，申訴結果如不滿意，可以再向地方政府的消費爭議調解委員會申請調解，再不成就是上法院，提起消費訴訟。但民眾私人之間的買賣並不適用於消保團體和消費爭議調解委員會，而是民事訴訟的調解程序。
以上是關於不動產糾紛的簡單介紹，如有其他疑問可以點選文末按鈕與我們聯絡，進行免費法律諮詢，讓專業的不動產律師替你討回公道。
（三）不動產律師費用
不動產糾紛案件屬於民事案件，民事律師費用多會有「撰寫法律文件的費用」、「律師出庭的費用」2種，前者多依照案件狀況來評估撰寫時間（鐘點計費），1小時2,000到8,000元不等；後者則可能以鐘點計算，或是以審級計算，每個律師收取的費用會有所不同。
（四）不動產律師推薦
律師不是名氣大就一定保證勝訴，除了考量專業服務外，律師擅長的領域也是一項考慮因素，雖然都是專門處理不動產糾紛律師，有些律師較擅長買賣糾紛，有些則擅長處理違建，找到符合自己需求的才是最重要的。
此外，地緣也很重要，你人在高雄，律師卻在台北，法律問題在電話裡又很難用三言兩語交代清楚，一來一往間浪費不少時間、金錢，因此交通方便也需要考慮進去。 民眾如有房地產律師需求，可以優先考慮喆律法律事務所，我們在台北、桃園、台中與高雄都有據點，創設至今處理案件已逾數千，在不動產領域也擁有豐富的經驗，想知道有哪些不動產律師可以協助你解決問題，可以查看(律師名錄)[https://laws010.com/find_lawyer]。
最後提醒民眾，委任律師前，可以先預約律師做不動產法律諮詢，經過實際面談後再做決定，會更有保障哦！
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