別再請假跑地政事務所！11 月起「手機也能辦房貸設定」，從省時、省錢到資安風險，一篇文全解析

11 月起地政事務所不用跑了！內政部試辦「抵押權線上申辦」，房貸設定、塗銷最快 24 小時完成。本文詳解新制懶人包：哪些項目可以 DIY 省代書費？線上辦理安全嗎？資深房產專家教你如何利用「數位櫃臺」省時又省錢，並做好資安防護。

還記得當年買房子時，最後那個讓人眼花撩亂的「簽約對保」環節嗎？桌上堆滿了像磚頭一樣厚的紙本合約，代書指哪裡、你就簽哪裡，簽到手痠、印章蓋到沒水。然後，還得等個三五天，等地政事務所的公文跑完，貸款才會下來。

如果你最近剛好要轉貸、增貸，或者是幸運地還清房貸要辦理塗銷，恭喜你！你趕上了台灣地政史上的「工業革命」。

從 2025 年 11 月 1 日起，內政部正式試辦「金融機構抵押權線上申辦系統」。這聽起來很生硬，但翻譯成白話文就是：以後辦房貸設定或塗銷，不用再親自跑地政事務所抽號碼牌了，甚至連紙本合約都可能變成歷史。

這項新制已經上路一個月，到底對我們市井小民有什麼好處？真的安全嗎？能不能省錢？今天就幫大家把這顆「數位大補帖」一次剝開來講清楚。

一、 速度革命：從「等三天」變「一天搞定」

在這個時間就是金錢的時代，這套系統最大的亮點就是「快」。

過去，一筆傳統的抵押權設定，流程是這樣的：

1. 銀行對保簽約。

2. 代書整理厚厚一疊文件。

3. 代書親自送件到地政事務所。

4. 公務員人工審核、登錄。

5. 平均耗時：3 到 5 個工作天。

現在，透過數位櫃臺與銀行系統對接：

1. 線上驗證身分。

2. 資料直接上傳雲端。

3. 系統自動檢核。

4. 最快紀錄：24 小時內完成登記。

這對於急需資金周轉的老闆，或是要在交屋期限前壓線撥款的買方來說，簡直是救命稻草。銀行業者私下透露，這一個月來，使用新系統的案件，撥款速度平均提昇了 60% 以上。

二、 省錢攻略：這種情況，你可以「自己辦」省幾千塊！

這也是大家最關心的：「既然數位化了，我可以省掉代書費嗎？」

答案是：一半可以，一半不行。 為了兼顧交易安全與便利，政府這次設下了一個很聰明的防火牆：

1. 抵押權「設定」與「變更」：還是要找專業的（需代書/律師）

當你要借錢（設定抵押）時，因為涉及龐大的財產權利變動，為了怕你被詐騙或被盜用，新制規定這部分「必須由地政士（代書）或律師代理申請」。

• 結論：買房或轉貸時，代書費還是要付，但代書辦理的速度會變快，你也省去了補件的舟車勞頓。

2. 抵押權「塗銷」：恭喜！你可以 DIY 了（省錢區）

當你還清房貸時，銀行會給你一張「清償證明」。過去你得拿著這張紙去找代書，花個 2,000 元請他幫你跑腿塗銷，或者自己請假去地政事務所辦。 現在，新制開放「金融機構、債務人或所有權人單獨申請」。

• 結論：只要你在家使用自然人憑證登入「內政部數位櫃臺」，動動手指，上傳銀行給你的電子檔證明，幾分鐘就能完成塗銷，現省一筆代辦費！

三、 資安疑慮：我的房子會不會被駭客「設定」了？

講到線上辦理，台灣人最怕的不是難用，而是詐騙與駭客。「會不會我睡一覺起來，房子就被詐騙集團拿去設定抵押借錢了？」

這確實是最大隱憂，但根據地政司目前的設計，有三道數位鎖在保護你：

1. 最高等級身分驗證：系統不接受一般的帳號密碼，必須使用「自然人憑證」（實體卡或手機版）進行雙重認證。這張卡等同於你在網路世界的「身分證正本」。

2. 專業人士把關：如前所述，最危險的「設定」環節，強制要求要有專業證照的地政士介入。這意味著，駭客不僅要盜用你的憑證，還得串通一個合法的代書才能得逞。

3. 地籍異動即時通：這是我強烈建議每位屋主都要申請的免費服務。只要你的房子被申請任何登記（包含設定、過戶），系統會立刻發簡訊和 Email 通知你。搭配數位申辦新制，這就是你的最後一道警報器。

四、 綠色革命：救了樹木，也救了倉儲空間

最後稍微感性一點。你知道全台灣一年為了辦房貸，要印掉多少紙張嗎？地政司估算，全面數位化後，每年可減少數十公噸的紙張。

對於銀行來說，這更是解脫。以前銀行為了存放這些紙本合約，得租下昂貴的倉庫；現在資料上鏈、上雲端，不僅調閱方便，也大幅降低了維護成本。這也是為什麼銀行端會大力推動民眾使用新制的原因。

結語：準備好你的「數位鑰匙」

這場地政數位革命已經開始，未來「跑機關」這件事將會像「打公用電話」一樣，慢慢成為歷史名詞。

雖然目前還在試辦階段（自 11 月 1 日起），但依照這一個月的順暢度，明年全面普及指日可待。

【下一步你可以這麼做】

1. 還沒申請「自然人憑證」？ 快去戶政事務所辦一張，或是下載「行動自然人憑證」App。這是未來你在網路上處理房產、稅務的萬能鑰匙。

2. 擔心資安？ Google 搜尋「地籍異動即時通」，現在就去申請開通（免費的！）。不管是用紙本還是線上，只要有人動你的房子，你就能第一時間收到簡訊通知。

省時、省錢、又環保，這波數位浪潮，我們聰明跟上！