不可不知打房政策的修正草案

本篇於風傳媒同步刊登

    行政院4/7提出《平均地權條例》修法草案後在一日前提報內政委員會，此議題在房屋貸款知識家社群平台內引起群友熱烈討論，因此「房屋貸款知識家」編輯團隊為大家統整此次草案兩大重點：

【重點一、限制預售屋、新建成屋契約讓與或轉售！】

根據修正草案，打炒房第一招是針對預售屋或新建成屋買賣契約。為了避免投資客藉由換約轉售來牟利，影響消費者權益，除了配偶、直系或二親等內旁系血親及內政部公告特殊情況，例如簽約後因受法拍、重病長期療養、非自願失業或重大變故以致無力繳款，並經直轄市、縣（市）政府核准後可不受限制外，其餘一律禁止轉售。也就是說—

• 預售屋或新建成屋契約屋原則上轉售禁止。

• 預售屋或新建成屋契約轉售例外許可（但每兩年以一戶為限）：

1. 有內政部公告的「特殊情況」，且經直轄市、縣（市）主管機關核准者，例如財產因故遭法拍強制執行、配偶、近親因重大傷病須長期療養、非自願失業或重大變故，以致無力繳款履約之情形。

2. 轉售的對象是配偶直系、二親等內旁系血親，且經直轄市、縣（市）主管機關核准者。

因此在修法通過後，假如你有預售屋或新建成屋買賣契約，但你沒有內政部公告的「特殊情況」的話，就只能轉售給配偶、父母或兄弟姊妹，而且還需要政府核准才可以轉售。如果違規的話，根據草案，將會按戶(棟)處 50 ~ 300 萬元的罰鍰。

【重點二、重罰炒作行為！】

在這項重點又可分為四項措施：

1. 重罰炒作行為：針對閉門（潛銷）、分期銷售，散播不實銷售價格，網路群組揪團炒房，以及加價換約轉售等四種行徑，進而衍生出熱銷假象、趁機哄抬價格、投機壟斷、墊高價格牟利等炒作行為進行開罰，按戶(棟、筆)數處罰 100 ~ 5000 萬元罰鍰，限期沒有改善的話，還可以連續處罰！因此建商、代銷將會減少許多價格操控的空間。

2. 建立檢舉獎金制度：同時結合民眾檢舉獎金制度，民眾可檢具證據向縣市政府檢舉房地產買賣、實價登錄申報違規等行為；若查證屬實，檢舉民眾可獲得實收罰緩一定比率當作檢舉獎金。

3. 私法人購屋限制：以往有些人會利用私法人名義購買豪宅，以規避稅賦，或是以私法人炒作房市。此次修法增訂一般公司私法人購買住宅用房屋採許可制規定，未來只限員工宿舍、長期整棟出租經營、都更危老重建取得產權所需或其他必要用途等 4 大用途，才許可私法人購買住宅，並限制取得後於 5 年內不得辦理移轉、讓與或預告登記。

4. 預售屋解約申報登錄：為了使民眾更能判斷行情價格，預售屋買賣契約假如解約的話，建商要在 30 天內申報實價登錄；違規者將按戶(棟)處罰 3 ~ 15 萬元。

    經過 4 個月的研擬，原本內政部的版本到行政院後有些許變化。首先，因為有民間團體主張預售屋過度禁止轉售的話，將會侵害真正家庭有困難還款的人，所以行政院也訂定預售屋轉售的「特殊情形」；另外，原本內政部修法版本引發熱議的「炒房要坐牢—處3年以下徒刑」，在行政院版本也因爭議而胎死腹中，至於其他條例則相同。政院這項修法將送請立法院審議，據了解，《平均地權條例》及《不動產經紀業管理條例》修正草案日前已一讀並交由內政委員會排審，前述五大重拳中，限制預售屋換約、私法人購屋許可制、預售屋解約實價登錄、檢舉獎金制度等四規定都需要一段時間擬定執行細節：

• 限制預售屋換約例外條款的申請核准方式、應檢附文件、審核程序等內容，授權由內政部訂定子法規範之；

• 私法人購屋許可制，未來必須針對許可條件、用途、應備文件等訂定子法；

• 預售屋解約實價登錄則牽涉系統轉換；

• 檢舉獎金發放基準、程序、身分保密等相關辦法也須待子法訂定；

因此前述這四項規定，未來上路時間都將由行政院另訂日出時間，內政部表示會儘快上路。

• 至於重罰炒作，內政部目前規畫一旦修法三讀、總統公布生效後便立即上路，不會另訂日出條款。

    修法就是盼揪團買房等不當行為現象消失，追求市場穩健，這也是多數民眾的共同期待，但是否因此影響市場價格，仍有待觀察。

★說文解字~~~

日出代表希望、開始，日落代表失望、結束。

「日出條款」意指新條文、新制度將要施行，但公布之後不會馬上施行，會有一段緩衝，待相關主管機關另訂施行時間。

「日落條款」意指過時的條文、制度即將廢除，但公布之後不會立刻廢止，會有一段緩衝，待相關主管機關另訂廢止時間。

內政部 vs 行政院版本比較表

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