占用四十年仍須拆屋還地：中和判例揭露老屋「隱形坪數」的法律風險

在雙北老舊社區，一種默契已行之有年：一樓住戶將門前空地圍成車位，頂樓加蓋鐵皮屋，鄰里之間相安無事。然而，新北中和近期一則判決，正式宣告這種「用久了就是你的」想法，在法律面前毫無立足之地。

四十年使用權，一夕歸零

案件發生在中和老舊社區，兩戶住戶在自家門口及屋後空地搭建鐵皮雨遮、設置招牌，甚至澆灌水泥基座經營生意，使用時間長達四十年。對住戶而言，這塊地早已與自家空間融為一體。

然而，原地主過世後，繼承人不願延續過往的「鄰里默契」，直接提起訴訟，要求拆除地上物、返還土地並賠償損失。住戶抗辯稱當年地主曾口頭同意使用，且已和平占用數十年，應構成合法使用權。

法院判決結果明確：土地所有權以登記為準，前地主未收取租金的行為僅屬「容忍」，並非放棄所有權或同意讓與使用權。住戶敗訴，須自費拆除所有地上物、賠償過去五年的不當得利共計十餘萬元，並自判決確定日起按月給付四千餘元使用費，直到完成拆除為止。

法定空地的法律性質

許多老屋買賣時，賣方會強調「門前有法定空地可使用」，買方往往視為額外福利。但法定空地的設置目的，是確保建築物的採光、通風及防火逃生需求，依《建築法》規定必須維持空曠狀態。

實務上，法定空地的所有權可能屬於全體區分所有權人共有、屬於建商或特定私人，甚至屬於國有或市有。無論何種情況，未經合法程序取得使用權，任何加蓋或占用行為都構成無權占有。法院審理此類案件時，幾乎一律判決拆除。

中和案例中，法院特別指出：占用法定空地進行營利行為，不當得利的計算將參考當地租金行情，賠償金額往往超出占用者預期。

「沉默」與「同意」的法律區別

本案的核心爭點在於：地主長期未主張權利，是否等同放棄權利或默示同意？

民法對此有明確規範。所有權不因時效而消滅，地主的沉默僅代表暫時不行使權利，並非拋棄所有權。除非占用者能證明符合民法第七百六十九條或第七百七十條規定的時效取得要件——以所有之意思、和平公然占有達二十年，且完成登記——否則無論占用多久，仍屬無權占有。

本案住戶的占用行為始於地主的容忍，性質上屬於「使用借貸」的默示契約關係。依民法規定，貸與人（地主）得隨時終止借貸關係並請求返還。新地主繼承土地後主張權利，於法有據。

老屋交易的風險評估

這則判決對老屋市場具有警示意義。雙北地區屋齡三十年以上的公寓大廈，普遍存在一樓外推、頂樓加蓋、占用法定空地等情況。買方若未詳細核對權狀與地籍圖，可能連同這些法律風險一併承接。

三項風險評估建議：

核對權狀與地籍圖：土地權狀與建物權狀記載的面積，才是法律保障的範圍。實際使用面積超出權狀記載者，應視為潛在風險而非額外價值。

釐清法定空地權屬：向地政機關調閱地籍圖，確認法定空地的所有權歸屬。若屬第三人所有，現有使用狀態隨時可能被終止。

評估營利行為風險：占用他人土地作為住家使用，不當得利以相當於租金的金額計算；若作為營業使用，法院可能參考商業租金行情計算，賠償金額將大幅提高。

知識傳媒結語

台灣地價持續攀升，過去基於鄰里情誼的空間「默契」正在瓦解。當老屋面臨都更整合，或地主世代交替，這些「隱形坪數」就可能轉化為具體的法律訴訟。

對購屋者而言，權狀上的黑紙白字是唯一的法律保障。那些看似「附贈」的使用空間，在地主眼中可能正是待價而沽的資產。買房時，與其計算能多用幾坪，不如先釐清那條看不見的地籍邊界究竟劃在哪裡？