台灣房市急凍！六都交易量跌至20年最低，你的資金是否被銀行法72-2條與房貸緊縮卡死？資深不動產說書人揭秘資金「冰河漂流」內幕。當本土市場休克，聰明投資客已將目光轉向日本房產。解析台灣房市雙重黑洞，並提供「等待政策訊號」與「轉向海外低利」的務實策略。教你如何利用議價甜蜜點與日幣匯率紅利，為資產找到下一站高流動性出口。
房市進入「冰河期」，你的資金正在受凍嗎？
最近只要和朋友聊到房地產，空氣裡總是瀰漫著一股寒意。大家都在問：「房市到底怎麼了？交易量怎麼會這麼慘？」數據不會說謊，它比任何建商廣告都來得誠實。
根據最新的統計，六都八月的建物買賣移轉棟數，合計只剩 1萬6663棟。這不是一個冷冰冰的數字，它是警報器！尤其像台北市，交易量甚至直接跌回了2003年的同期低點。你沒聽錯，整整20年！這幾乎是宣告台灣房市進入了一場深度的「冰河期」。
當本土市場突然「休克」時，那些原本打算買房、換房或投資的資金，就像被困在冰層下的溪流，動彈不得。它們開始尋找出路——這就是我們所說的「資金冰河漂流」。
如果你現在正手握資金，正在猶豫該「苦守寒窯」等待政策回暖，還是「大膽出海」尋找下一個投資窪地？那麼，這篇專欄就是為你準備的深度解析。
一、解讀台灣房市「休克」的兩大黑洞
為什麼這次的「冷」這麼有感？資深投資客都知道，單純的升息或單純的打房都不會讓交易量直接跌回20年前。這次，是罕見的「雙重打擊」所致。
1.銀行房貸的「自主管理」緊箍咒
大家都在關注央行會不會升息，但真正讓市場資金動能窒息的，其實是那條看似遙遠的法規——《銀行法》第72-2條。
簡單來說，這條法規限制了銀行對不動產的放款，不能超過總存款的30%。
-
白話文比喻： 想像銀行就是一個水庫，它的水（存款）有上限，但它能拿來放給房貸的水管（房貸額度）也有上限。當水管快滿了，銀行怎麼辦？
-
真實衝擊： 為了不違規，許多銀行自去年八月起，開始實施所謂的「房貸自主管理」。他們不是不給你貸款，而是拉高了門檻、拉長了審核時間，甚至直接減少了放款總額。
這直接導致：許多原本能順利成交的買賣，因為銀行貸款撥不下來或成數不如預期而破局。這才是市場交易量急凍的資金核心。
2.關稅衝擊與經濟不確定性
除了資金面的實質緊縮，市場信心也跌至谷底。
外部環境如美國對等關稅議題，讓許多台商或高資產族群對未來景氣產生了強烈的觀望情緒。當總體經濟面臨不確定性時，買方通常會選擇「等等看」。
這種「信心危機」加上前述的「資金危機」，就像兩股冰冷的寒流同時侵襲，讓原本就謹慎的買家更傾向縮手，賣家也苦等不到好價格，導致買賣雙方徹底「卡死」在原地。
二、等待回溫？第四季的政策訊號你要看懂
房市何時能走出冰河期？根據業內普遍觀察，關鍵就在於政策鬆綁的訊號。
1.央行理監事會議的「風向球」
所有人的目光都聚焦在九月央行召開的理監事會議。雖然升息與否很重要，但更重要的是：央行對於房市信用管制的態度。
如果央行釋放出任何「適度鬆綁」的訊號，哪怕只是對首購族或自住客釋出善意，都能有效為市場信心解凍。但目前看來，在打房基調不變下，大幅鬆綁機率不高，任何微調都會被視為大利多。
2.房貸自主管理的「期限將至」
今年底，銀行實施的房貸自主管理將屆滿一年。市場普遍期待，政策期限屆滿後，銀行或許能適度調整貸款條件。
當銀行資金壓力減輕，開始願意放款、拉高成數時，市場的資金活水才能重新注入。這將是第四季到明年第一季，能否「解凍」交易量的關鍵觀察指標。
建議： 在政策明朗化之前，如果你是自住剛需，現在反而是「議價空間大增」的甜蜜點。請大膽且有禮貌地出價，你將會發現現在賣家的心態比過去軟化許多。
3.資金「冰河漂流」的出口——為什麼是日本？
當台灣房市被政策與資金雙重鎖死時，聰明的資金不會閒著。這時，許多投資人會將目光轉向具備穩定性、流動性，且總體經濟正在復甦的海外市場。這就是為什麼「日本不動產」近年來再度成為台灣高資產族群的熱門選項。
為什麼日本房產此時特別有吸引力？
(1)超低利率環境 vs. 台灣的資金緊縮：
- 台灣房貸被《銀行法》卡死，資金成本高且額度受限。
- 日本仍維持負利率政策。雖然外國人貸款有難度，但使用台灣的日系銀行或自有資金投入，其持有成本遠低於當前高壓的台灣環境。資金在海外獲得了「呼吸空間」。
(2)觀光復甦與強勁租賃需求：
- 日本全面解除國境限制後，觀光客持續爆炸性增長。這強烈帶動了東京、大阪等核心都會區的租賃需求，尤其是短期租賃（Airbnb等）與旅館業績。
- 這意味著，核心區域的物件，投報率正在穩步攀升，提供了比台灣交易量停滯下更清晰的獲利路徑。
(3)日幣匯率的「歷史級甜點」：
- 對於持有台幣或美金的台灣投資客來說，日幣持續在歷史相對低點徘徊，這等於是用七、八折的價格在買入日本的資產。
- 匯率紅利不僅大幅降低了進場成本，也為未來提供了匯差回沖的潛在空間。
避險提醒：絕非盲目進場
當然，將資金從「台灣冰河」漂流到「日本藍海」，並非毫無風險。日本房產有其獨特的
「潛規則」：
-
法規不同： 日本房屋有折舊概念，與台灣的「越老越值錢」完全不同。
-
稅務複雜： 持有成本與稅費結構比台灣複雜許多，務必尋求專業會計師協助。
-
地點至上： 投資日本，地點的抗跌性與流動性比什麼都重要。建議鎖定東京的港區、中央區，或是大阪的核心商業區，避免盲目追逐偏遠的高投報率物件。
你的資金，需要一份「抗凍保單」
六都交易量跌回20年新低，這是一個轉折點，而不是終點。它告訴我們：「舊的投資模式已經行不通了。」
面對台灣市場的資金緊縮和信心危機，你的資金需要一份「抗凍保單」：
-
本土佈局： 如果是自住需求，請利用當前的議價空間優勢，但要嚴格評估自身財務，並優先選擇抗跌的核心地段。
-
海外佈局： 如果是投資需求，將部分資金轉向日本等海外市場，利用其低利率與匯率紅利，尋求更高的流動性與更穩定的租賃投報。
請記住，市場永遠不會「崩盤」，它只會「轉移」。 聰明的投資客，永遠在別人恐慌時，冷靜地評估風險與機會，為自己的資金找到一條最溫暖、最有活力的出路。
知識家專業團隊已協助數千名屋主、借款人順利解決難題，現在也能幫你。
LINE 諮詢 【點我】https://lin.ee/AwvWTq1
