在台灣，許多土地長年未分割，導致成為所謂的「多人共有地」。若原本父親是24人之一、持有其中1/24，去世後僅由三位繼承人承接，卻仍登記為「公同共有」，該如何處理？本文依《民法》和《土地法》條文說明，幫助你釐清處理方向。
公同共有與分別共有是什麼？
公同共有（民法第826條）
共有人對財產沒有明確份額，只能由全體共同決定如何處分。
分別共有
各人有明確持分，可自由處分自己那一部分。
實務影響
公同共有人無法單獨賣出、抵押或繼承，需大家同意；而分別共有人則可單獨處理自己的持分。
父親原本的持分要怎麼處理？
父親當初是24人共有人之一，擁有1/24土地。繼承人只有您、弟弟和姪女三人，因尚未辦理分割繼承，系統仍將你們三人視為共同持有者，也就是「公同共有」狀態。
第一步：辦理遺產分割
準備資料：
- 父親死亡證明與除戶戶籍謄本
- 三位繼承人的身份證、印章
- 土地權狀或謄本
- 遺產分割協議書
怎麼分割？
三人協議將父親的1/24平均分為三份，即每人持有1/72。可由律師或地政士協助擬定協議書，簽章後送地政事務所。
地政士可協助事項：
辦理登記、文件準備與代送地政機關，協助完成從「公同共有」轉為「分別共有」。
第二步：從「公同共有」轉為「分別共有」
登記流程簡述：
- 準備協議書與證件
- 填寫土地分割登記申請書
- 送件至地政事務所
- 等候新登記謄本核發
新的持分比例怎麼算？
原本1/24分成三人，即1/72。新的謄本會清楚標明各自的持分。
第三步：想賣出持分，該注意什麼？
依土地法第34-1條規定：
- 賣整筆土地或改用途，需超過一半共有人同意，且他們的持分面積加起來也須過半。
- 賣自己持分可以，但要通知其他共有人，保障他們的優先購買權。
出售流程與限制：
- 通知其餘共有人
- 若無人購買，即可轉售第三人
- 若要賣整筆，需達成雙重過半同意
找不到其他21人怎麼辦？
若其餘共有人無法聯繫，可：
- 向法院提出分割訴訟
- 請求裁定分筆或拍賣（變價分割）
什麼是變價分割？
法院認為無法公平分筆時，會裁定整筆拍賣，再依登記比例分配價金。適用於爭議多或找不到人情況。
法院怎麼判？
會考量各人持分、使用情形及是否符合公平原則。
常見問題區
Q1：我們三人能自行辦理繼承登記嗎？
可以，只要三人同意並準備好文件即可。
Q2：賣我的持分，要通知其他人嗎？
需要，否則交易可能無效。
Q3：能強制找不到的人出面嗎？
無法強制，但可透過公告或法院處理。
Q4：拍賣後錢怎麼分？
依各自登記持分比例。
Q5：資料找不到怎麼辦？
可請地政士協助調閱謄本與歷年紀錄。
Q6：整個流程需要多久？
協議分割約2-3週，訴訟則需幾個月不等。
知識傳媒結語:
處理多人共有土地確實繁瑣，但按部就班申辦，從「公同共有」轉為「分別共有」，不僅保障個人權益，未來也方便買賣、處分。若過程有疑問，建議諮詢地政士或律師，讓處理更安心。
知識家專業團隊已協助數千名屋主、借款人順利解決難題，現在也能幫你。
LINE 諮詢 【點我】https://lin.ee/AwvWTq1
