五樓頂加即報即拆、二樓管線回堵——老公寓真正能賺錢的，只剩這一層

買房自住，多數人想的是「少爬一層是一層」；但切換到投資思維，樓層選擇的邏輯會完全反轉。在老公寓市場中，自住客眼中最冷門的四樓，為什麼反而成為資深包租公的首選標的？背後的計算邏輯，值得拆解。

一、四樓是投報率的甜蜜點

老公寓市場中，三樓被視為黃金樓層，價格最硬；二樓因為不用爬高，長輩接受度高，需求也穩定。唯獨四樓，爬樓梯比三樓累，頂加價值又不如五樓，在買賣市場上往往是銷售天數最長、議價空間最大的樓層。

但投資客的獲利公式很直接：投報率＝租金÷買入成本。當四樓因為不討喜，房價比三樓便宜10%至15%時，起始成本就已經贏在起跑點。對體力充沛的年輕租屋族而言，從三樓變四樓對租金的影響微乎其微，但買方省下的價差，就是投資端的超額利潤來源。

二、五樓頂加從神話變成高風險標的

過去「買五送六」被視為賺到，但在現行法規環境下，頂加物件的風險正在急速升高。

第一，即報即拆的壓力。鄰居檢舉意識增強，依2026年最新違建處理規則，新增違建及影響消防救災的既存違建，幾乎列入優先拆除名單。第二，隔間套房法規趨嚴，合法隔套必須取得全棟直下層住戶同意書，若買五樓卻無法取得四樓同意，整個投資計畫直接卡關。第三，施工成本加乘，老公寓無電梯，建材全靠人力搬運，樓層越高工資越貴，五樓裝修費較低樓層明顯高出一截。

這三項因素疊加，使得五樓頂加物件的實際投報率，往往不如帳面上看起來那麼漂亮。

三、二樓的管線風險不容忽視

二樓在老公寓中另有一個結構性隱憂：公共管線通常在二樓天花板或地板處進行轉折。一旦樓上住戶使用習慣不當，二樓往往是第一個承受管線回堵的樓層。

對投資客而言，修繕是最大的隱形成本。四樓雖然多爬兩層，但在管線維護上的風險遠低於二樓，長期持有的維護成本反而更具優勢。

四、地段仍是核心變數

樓層選擇有其邏輯，但地段始終是決定租金天花板的關鍵。兩個市場案例可供參考：

桃園藝文特區，有業主2021年購入老屋，透過頂加與室內設計提升質感，月租金達4萬元以上。在新青安補貼即將屆期、房貸利率回歸2.275%左右的環境下，這種租金水準不僅能覆蓋利息，還能產生正向現金流。三重地區則因生活機能強、緊鄰台北，租屋需求持續旺盛，四、五樓物件雖然爬樓辛苦，但高滿租率提供了穩定的收益基礎。

知識傳媒結語

老公寓的樓層選擇，本質上是一道「自住邏輯」與「投資邏輯」的分流題。自住客優先考慮三樓或具備景觀優勢的物件，著眼的是保值與居住品質；投資客則跳脫大眾偏好，從議價空間與維護成本的角度反向篩選標的。當多數人避開四樓時，價差就是利潤的起點。但問題是：你現在看的這間老公寓，它的地段租金天花板，真的撐得起你的投報率期待嗎？