打房政策背景與演變
過去數年，台灣房地產市場屢屢因投資買盤推升價格，引起居住正義議題。從第一波至第五波，政府陸續實施信貸管控、限縮貸款成數、增設奢侈稅等手段，試圖壓抑炒作風氣。然而，隨著低利率環境延續及資金充沛，房市熱度仍舊居高不下。2023年下半年起，住宅貸款年增率明顯上升，促使中央銀行於2024年宣布第六波打房措施。
第六波打房政策概要
自2024年6月14日起，對「自然人購買第二戶住宅」在八大特定地區實施更嚴格的貸款限制。貸款成數從原本的七成縮減至六成，意圖降低投資客的資金槓桿，同時壓抑高價住宅的過熱現象。
此項措施僅針對新申請案件，過去已核貸或於6月14日前申貸者則不受影響，形成政策上的「新舊分界」。
八大重點區域影響解析
本次政策涵蓋八都：台北市、新北市、桃園市、新竹市、新竹縣、台中市、台南市、高雄市。這些地區多為人口密集與交易熱絡區域。
- 台北與新北市：房價本就偏高，此次措施對投資性買盤影響最大。
- 桃園與新竹地區：受科技業帶動，年輕家庭與工程師購屋意願強烈，成數限制可能影響首次換屋族。
- 中南部都會：台中、台南、高雄的建案供給大，這次政策將考驗市場去化速度與價格穩定性。
政策衝擊對象與族群
打房政策直指「第二戶」購屋族，亦即非首次購屋者。這群人通常為換屋族、置產者、或投資性買方。貸款成數下修意味著自備款增加，對換屋者是一大挑戰，需考慮資金流動性與過渡期安排。
同樣地，購置高價住宅者也受此影響，銀行估價與實際成交價之落差將限制貸款金額，影響購買力與決策速度。
三大配套措施詳細說明
1. 新青安貸款例外條款
若名下有房但實際無擁住宅，仍可申請青安貸款，享最高八成貸款及利率優惠，由銀行個案審核。
2. 先買後賣機制
換屋族可先購買新宅後一年內賣出舊屋，維持八成成數，前提是簽署切結書並如期處分，否則須補足差額。
3. 舊案不受新規影響
6月14日前申請者依舊制辦理，不溯及既往，提供市場緩衝期。
政策實施後的貸款計算實例
以台中一戶房價4000萬元為例，若銀行評估價值僅3000萬元，則依照低者為準，乘以六成，貸款上限為1800萬元。此舉明顯抑制了高房價區域的投資買盤槓桿。
銀行審核與執行機制變革
為確保政策落實，各銀行須強化貸前、貸後審查程序。貸前方面，銀行需確認借款人實際用途與自備款來源，防堵虛假自住或人頭戶情形。貸後稽核則聚焦於房屋是否轉租、未依規使用等違規行為，一經查證，將要求提前還款或取消貸款資格。
新青安政策再升級
隨著新青安貸款被濫用的情況日增，財政部也配合打房政策，提出以下三項強化措施：
- 貸前審查：要求銀行查核借款人是否實際自住，包含戶籍資料、工作地點等。
- 貸後稽核：可隨機抽查是否轉租、是否非自用等行為。
- 自用切結書：所有申貸者需簽署保證文件，若違約使用將影響未來信貸紀錄。
可能規避方式與風險提醒
市場部分人士曾以修繕、周轉金、裝潢等名目試圖繞過成數限制，但根據最新規定，這些用途將被嚴格審查，且增貸用途必須與原購屋貸款一致。轉貸與增貸方面，三年內僅能增貸已償還本金部分；三年後增貸仍須符合貸款上限且資金用途受限。
住商混合與特殊住宅類型處理方式
住辦或住商混合建築亦納入新政策規範。若登記為住宅用途，即使兼作辦公仍視為住宅，適用六成上限；但若能出示營業證明，且實際作為商業使用者，則可申請排除。至於權狀未標示為「住」但具建物價值者，仍按住宅標準審核。
房貸總額控管與資金流向審查
以其他房產增貸來購買第二戶雖非新招，但現行規定已要求銀行查驗資金流向是否真實，若查出資金最終流向為購屋，仍可能被視為違規貸款。此外，所有貸款合併後之債務比率也將納入整體控管。
打房政策對房市的整體影響
短期內，市場觀望氣氛將升高，成交量可能下滑，尤其投資性買方減少將降低高總價產品買氣。然而，若配合新青安等自住友善政策，長期有望讓房價趨於穩定，避免因投機性需求推升價格，實現住者有其屋的政策目標。
對自住購屋族的建議
面對成數限制，自住族需提早規劃資金配置，如考慮先準備較高自備款、爭取青安貸款優惠、選擇銀行信用條件較寬鬆方案等。建議諮詢專業財務顧問，以避免購屋計劃受阻。
政策未來可能演變方向
由於房市動態快速，政策可能依據市場變化而再調整，未來不排除有第七波或更細緻的區域調控。例如區域內精華地段與一般地段的區分、第三戶以上更嚴格管控等。此外，地方政府也可能跟進中央，推出地價稅、房屋稅等配套抑制投資需求。
常見問題 FAQ
Q1：台中房價4000萬，銀行估3000萬，貸款怎麼算？
A：以估價低者為準。貸款上限 = 3000萬 × 60% = 1800萬。
Q2：能以修繕或周轉金名義申貸高價住宅？
A：不可以。銀行會查核資金用途，嚴禁以名義變更規避成數限制。
Q3：貸後可否增貸或轉貸？
A：三年內僅能針對已償本金部分增貸，三年後可增貸至原成數，增貸不得用於購屋。
Q4：住商混合住宅或住辦適用嗎？
A：適用。若為營業用途且能提出證明，得申請排除。
Q5：用其他房產增貸來買屋可行？
A：不可規避總額控管，且銀行需確認資金流向為非購屋使用。
Q6：若建物權狀未標示為「住」，是否受限？
A：若具建物價值仍按住宅標準審核；空地或低價建物則以土地貸款方式處理。
知識傳媒結語：
此次第六波打房政策明確針對第二戶住宅與高價住宅的風險控管，表明政府抑制投機與保護自住需求的立場。購屋者需審慎規劃資金結構與購屋時機，避免政策變化導致財務壓力。合理運用政策工具、確保貸款穩健、避免不實操作，是安全購屋的不二法門。
「多數房貸問題，不是條件不好， 而是沒有人把風險與選項說清楚。」
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