窒息量背後的結構困局
《經濟學人》罕見點名台灣央行長期壓低新台幣幣值(低估達55%，全球之最)，目的是保護出口商。但這項政策的代價是：大量印鈔買匯創造過剩流動性，成為1998年以來房價飆漲4倍的關鍵推手。面對高房價，政府近年祭出多項打房措施，在抑制投機方面確實發揮作用。但問題是：當需求端管制已達階段性目標，政策力度是否開始「過猛」，反而製造新的風險？
市場急凍的三大警訊
最新統計顯示市場正快速冷凍：2024年第四季全台交易量大幅萎縮，預期上半年將創2009年以來最低紀錄。部分區域(新北、桃園外圍)房價已修正5-10%。
《風險一》：剛需被誤傷
首購族因信用緊縮難取得貸款，換屋族賣不掉舊屋、買不了新屋。真正受害的不是投資客，而是有實際居住需求的家庭。市場一急凍，購屋族最怕什麼？就是不知道能貸到多少錢。萬一訂金下了、貸款卻批不下來，幾十萬訂金就這樣飛了，誰敢輕易出手？
《風險二》：金融連鎖效應
建商資金鏈吃緊、銀行擔保品價值下滑，加上《經濟學人》提及的壽險業「一兆美元貨幣錯配」，若市場持續低迷可能觸發系統性風險。
《風險三》：內需就業衝擊
房地產相關產業影響約50萬就業人口，交易量停滯將衝擊房仲、裝潢、家具等行業，進一步拖累零售、餐飲等內需。如此一來，將加劇《經濟學人》警告的「儲蓄過多、消費過少」內需失衡問題。
政策換檔：以「房貸先審後訂」打破剛需僵局
面對「交易量腰斬，價格微幅鬆動」的現況，政策的當務之急是在維持打擊投機的前提下，活絡合理的剛性需求。政府應考慮將過於僵硬的管制政策，調整為更具人性的「先審後訂」機制。
「房貸先審核通過，再下訂」的制度倡議，其核心價值在於消除資訊不對稱和不確定性：
一、保障購屋族權益：在簽訂買賣契約前，購屋族能確實掌握自身的貸款條件(如額度、利率)，避免因貸款成數不足而必須違約、甚至損失數十萬甚至數百萬訂金的風險。
二、恢復市場信心：買方確定性提高，有助於讓合理的交易順利完成，打破當前市場因政策疊加而產生的觀望與急凍。
三、精準區分買盤：透過銀行嚴格的授信審核程序，能更有效地篩選出具備還款能力的剛性需求買家，避免資金鏈脆弱的投機客濫用。
這項措施是政策「踩剎車」後，應立即啟動的「換檔」動作。它不需要增加財政負擔，卻能極大程度改善剛需買家的交易環境，讓交易量在合理水平上恢復流動性，避免市場繼續在「高價窒息量」中耗竭。
終極解方：央行改革才是解方
然而，所有的短期調整都無法解決問題的根源。若繼續迴避貨幣政策根本問題，未來市場仍會回到房價再度飆漲的舊路。《經濟學人》的分析點明了終極解方：
一、台灣必須拆解過時的經濟模式，政府必須大刀闊斧推動央行改。
二、重新定義央行職能：從「保護出口商」轉向「穩定物價與金融」。
三、新台幣溫和升值：5-10年內逐步升值15-20%，接近合理水準。
四、溫和升值的三大好處：提升民眾購買力(進口成本下降)，從源頭降低資產泡沫(提高資金成本)，倒逼產業升級(擺脫低價競爭)。
結語：
市場急凍不是壞事，反而是改革的最佳時機。當投機已被壓制、社會共識正在形成，政府若還在猶豫，就是在浪費這個千載難逢的窗口。先審後訂能救急，央行改革才能治本——兩條腿一起走，台灣的房市和經濟才有機會真正轉骨。
