隨著房地產市場的持續波動，房地合一稅成為每位賣房者不得不面對的重要議題。然而，許多民眾在出售房屋時，往往忽視了一些關鍵的稅務條件，導致最終多繳上百萬元稅款。尤其是在105年1月1日房地合一稅上路後，這項政策雖然已實施超過10年，但因為法規更新、條件複雜，許多人還是無法掌握重點，犯下錯誤。
民法成年年齡調整，房屋出售時稅務風險增加
自從2023年民法將成年年齡從20歲下修至18歲，部分家庭在出售房屋時，因子女成年導致不符合房地合一稅的自住優惠條件，必須多繳數百萬稅金。專家提醒，根據新制規定，自住設籍需滿足特定條件，包括房屋擁有人、配偶或未成年子女的戶籍連續滿6年，且該期間內房屋不得出租、供營業使用。當子女成年，戶籍變更可能會讓這些條件失效，進而喪失稅務優惠。
一位陳姓家庭近期因子女剛滿18歲而遭遇此情況，原以為可享受自住免稅額，但在賣屋時才發現因成年問題無法符合自住條件，最終多支付了100多萬元稅費。
自住稅率優惠：3個不可忽視的關鍵
根據現行法規，符合自住稅率優惠的條件需滿足以下三點：
1. 設籍：房屋所有人、配偶或未成年子女需設籍在該房產，且戶籍需滿足連續6年。
2. 持有時間：房屋需連續持有6年以上，期間內無轉售或變更使用。
3. 用途限制：6年間房屋不得出租或供營業使用。
滿足上述條件的家庭，可以享有僅10%的稅率優惠，並且400萬元以下的收益免稅。然而，必須注意的是，6年內此優惠僅能適用一次。許多家庭因忽視這些條件而喪失優惠，進而面臨高額稅務負擔。
房地合一2.0：嚴打短期投機，影響長期持有者
為了抑制短期內的房地產炒作，政府在2021年實施了「房地合一2.0」版本。新的政策將持有時間和稅率進一步細分，持有房屋未滿2年出售，課徵高達45%的稅率；而持有2到5年之間，稅率則為35%。這對於短期炒作者形成了強力打擊，但長期自住者則不受顯著影響。
同時，修法還設立了土地漲價總數額的減除上限，避免透過高報土地移轉現值來降低交易所得。這些措施的推行，旨在讓房地產市場更加穩定，同時避免稅收漏洞。
專業建議：出售房屋前應詳細檢視稅務條件
房地產專家強調，無論賣房是否獲利，房地合一稅都必須在所有權移轉登記後30日內申報。建議民眾在出售房屋前，應事先檢視所有設籍及持有條件，確保符合自住優惠，避免因忽視小細節而多繳大筆稅金。
這場與稅務的賽跑，需要的不僅是財務規劃，更需要對政策的深入理解，才能讓你在交易中不吃虧。房屋貸款知識家提醒，提早了解政策並妥善規劃，將是成功房屋交易的關鍵。
點我諮詢知識長 😀 https://lin.ee/iSWCzoj
