最常被問的問題永遠是：「少子化這麼嚴重，房價到底會不會崩盤？」
我總會反問：「你覺得一台20年的二手車，價格會崩盤嗎？」大家通常愣一下，然後說：「車子舊了本來就沒價，甚至要報廢，哪有什麼崩不崩的問題？」
賓果！這就是盲點。在少子化的未來，房市將出現極致的「兩極分化」。我們不該擔心房價「跌多少」，因為對於某些房子來說，結局不是跌，而是直接「歸零」——就像那台沒人要的報廢車。
今天請你暫時忘掉「房價」這個數字，我們來談一個更殘酷、卻能救你一命的概念：「流動性」。
90萬買一間房？歡迎來到「資產孤島」
你相信嗎？在新北市，真的有「15坪只要不到100萬」的房子。去查查三芝、萬里某些老舊度假社區的實價登錄，你會看到一堆總價80萬、90萬的成交紀錄。甚至有人想：「買來放著等都更也划算！」
但如果實際去現場，會發現那裡像是一座「被時間遺忘的孤島」。這種房子為什麼便宜到像一台國產二手車？因為它中了房地產的劇毒：無就業機會，年輕人不想去；無人口紅利，沒有新家庭移入；最可怕的是無金融價值——銀行不借錢。
當你以為撿到便宜，等到想轉手時才發現，下一手買家根本貸不到款，必須全額現金買入。請問，有幾個人願意拿100萬現金去買一間無法增值、難以出租、又離市區一小時車程的老房子？
這就是「流動性枯竭」。當房子賣不掉、租不掉、貸不到，它的價值就是零，甚至因為還要繳管理費和稅金，變成了你的「負債」。
房子的價值結構變了：從「有土斯有財」到「有人斯有財」
過去我們常說「有土斯有財」，但在少子化海嘯的第一排，這句話要改成「有人斯有財」。
很多人以為房價是磚頭堆出來的，錯了，房價是「人的流動」堆出來的。為什麼「台積房」會紅？大家追的不是台積電這家公司，追的是它帶來的「高薪就業人口」。
鄉下地區若沒有產業支撐，年輕人留不住，人口就外流；人口一外流，商圈就萎縮；商圈萎縮，房價就失去支撐。這是一個不可逆的惡性循環。
所以未來房市將呈現殘酷現象：蛋黃區（有就業、有捷運）房價依然硬挺，因為全台灣的人都想擠進來；蛋殼區（無產業、無交通）房價或許看起來沒跌，但「掛售很久都賣不掉」，這就是「有價無市」。
你的房子是資產還是套牢？請做「五年壓力測試」
三個最簡單的指標，讓你自我檢測：
第一，五年後銀行還願意貸款給下一個買家嗎？ 銀行對「屋齡」和「地段」有嚴格風控。偏鄉40年老公寓，五年後屋齡變45年，銀行可能直接拒貸，或成數降到5成。沒有銀行幫忙的房子，流動性瞬間腰斬。
第二，這個區域早上9點是在「移入」還是「移出」？ 如果早上大家都往外跑，這叫「睡城」，發展有限；如果有人潮湧進來上班（如竹科、南港、內科），這叫「產值區」，房價有底氣。
第三，租金投報率是否合理？ 如果連租都租不出去，或租金低到連房貸利息都蓋不過，代表當地根本沒有「實際居住需求」。沒有租金支撐的房價，都是海市蜃樓。
知識傳媒結語
少子化不可怕，可怕的是你用舊思維在買房。未來10年，請把「流動性」放在「價格」之前。寧可買貴一點的市區小宅（好脫手、好出租），也不要貪便宜去買郊區的大房子（無人接手）。
你要買的是未來的「選擇權」——當你想換屋、想變現時，市場上有人排隊等著接手。這，才是房地產真正的價值所在。
