核心規範：第七波信用管制持續執行
為抑制投機炒作並優化資源配置，2025 年全年維持 2024 年 9 月實施之嚴格管制措施。現行不動產貸款關鍵規範如下：
-
有房者首購（名下已有房但無房貸者）： 取消寬限期。意在墊高持有成本，降低以租養房之槓桿操作。
-
第二戶購屋： 貸款成數上限全國統一降至 5 成，且無寬限期。
-
高價住宅（豪宅）與第三戶以上： 貸款成數上限降至 3 成，無寬限期。
-
建商餘屋貸款： 貸款成數上限降至 3 成，加速建商去化庫存，減少囤地。
豁免條款： 針對繼承取得房屋、以及簽署切結承諾「一年內出售舊屋」之換屋族設有排除條款，確保剛性需求不受誤傷。
政策成效：數據說話
在央行與銀行體系的共同努力下，房市資金過度集中的風險已獲初步控制：
-
集中度趨穩： 全體銀行不動產貸款占總放款比率由 2024 年高點開始微幅下降。
-
信貸降溫： 購置住宅貸款與建築貸款（土建融）年增率雙雙下滑，顯示投機氣焰受壓制，建商推案轉趨保守。
-
大象轉身： 央行總裁楊金龍形容此過程如「大象轉身」，房市體量大、慣性強，需透過時間換取價格與結構的「軟著陸」，而非立即性崩跌。
如何在「自主管理」時代順利取得房貸？
當 2026 年監管模式由央行「總量管制」轉向銀行的「自主管理」，個人信用含金量與申貸技巧將成為核貸關鍵：
-
「集中火力」提升貢獻度： 未來銀行優先服務 VIP。建議將薪轉、大額存款、保險集中於主力銀行，建立「不可替代性」，申貸時才具備優先撥款的籌碼。
-
「保守估計」自備款水位： 即使符合貸款 7-8 成條件，也應以「貸款 6 成」作為現金流壓力測試，預留因估價保守或銀行水位已滿導致的成數缺口。
-
「拉長戰線」預留撥款期： 合約交屋期限建議由傳統的 2 個月延長至 3-4 個月。因銀行內部審核趨嚴且須排隊撥款，拉長緩衝可避免違約賠償。
-
「公民並行」申貸策略： 首購族優先詢問公股行庫（配合新青安），換屋族則可同步詢問往來密切的民營銀行，爭取更靈活的審核條件。
2026 年回歸「銀行自主管理」的新常態
鑑於管制見效，央行決議自 2026 年起微調監管模式：
-
回歸內控： 由各銀行依據自身資產品質（銀行法 72-2 條水位）與風險胃納進行「自主管理」。
-
監理不鬆懈： 這並非解除限貸，央行仍會透過「專案金檢」監控放款，嚴防資金再度過度流向房市。
-
資源重分配： 銀行將優先撥款給「都更危老」、「首購族」及「優質企業貸款」。一般投資客或多屋族將面臨更嚴格的審核與「排隊現象」。
適應步伐較慢、更穩健的市場
2025 年的調控讓房市開始緩慢改變路徑。展望 2026，「量縮價穩」將是新常態。過去那種「隨便買、隨便賺」的慣性衝刺期已結束。對於投資人與購屋族而言，這意味著必須適應慢節奏。
策略調整比盲目看房更重要！
知識家專業團隊已協助數千名屋主、借款人順利解決申貸難題，現在也能幫你。
LINE 諮詢 【點我】 https://lin.ee/AwvWTq1
