媽媽幫兒子買房求公平，十年後一個調整讓全家多付了20萬——問題出在哪

父母為子女置產時，「公平聯名」是常見安排。然而隨著子女人生軌跡分歧，聯名房產往往衍生後續移轉需求，並觸發一系列稅務成本。以下以一個具代表性的真實案例，逐層拆解相關稅制邏輯。

案例背景：預售屋聯名，十年後需調整

約十年前，一位母親購入總價近2,000萬元的預售屋，利用工程期間逐年贈與免稅額將資金移轉予兩名兒子，並以兩人各二分之一持分登記。完工交屋後，弟弟因定居美國無回台計畫，母親決定將弟弟持分移轉予哥哥，以利後續使用與管理。

贈與移轉的隱形代價：房地合一稅成本稀釋

兄弟間移轉首先考量的方式通常是贈與。然而在房地合一稅制下，受贈取得的房地，其取得成本須按贈與時的「房屋評定現值加計土地公告現值」認定，而非實際市價。台灣公告現值普遍僅為市價的兩至三成，意味著市值1,000萬元的持分，在國稅局認定的成本可能僅約300萬元。

日後哥哥出售全棟房屋時，這700萬元的成本落差將直接計入應稅所得，依持有年限適用稅率最高可達45%，潛在額外稅負可能超過百萬元。贈與移轉在眼前節省的程序成本，將由未來的出售交易全數補回。

二親等買賣的操作要件：金流是核心

為保全未來出售的取得成本，本案改採買賣方式辦理移轉。二親等間的買賣，國稅局依法預設為「假買賣、真贈與」，須由當事人舉證真實金流方可取得「非屬贈與同意移轉證明書」。

哥哥透過銀行申辦房屋貸款，取得資金後實際匯款至弟弟帳戶，形成完整付款紀錄。憑此金流證明，順利通過國稅局審查，以買賣登記完成持分移轉，取得成本得以按實際成交價1,000萬元認定。

新成屋高契稅是本案最大隱形成本

完成買賣移轉仍須負擔三項費用。土地增值稅依土地漲價幅度課徵；印花稅與地政規費屬行政費用；契稅則是本案最主要的支出——買方須按「房屋評定標準價格」繳納6%契稅。預售屋甫完工，新成屋評定現值偏高，契稅金額因此遠高於中古屋。三項合計近20萬元，是本次移轉最直接的財務損失。

提前聯名的制度性風險

本案的核心教訓在於：子女生涯尚未確定前的聯名登記，潛藏高度調整成本。若當初以現金贈與方式累積資金，待子女人生規劃明確後再協助購置，可完全避免本次的移轉稅賦支出。

知識家觀點

台灣稅制對親屬間房產移轉設有多重審查機制，贈與與買賣的選擇直接影響未來出售時的應稅成本，兩者效益差距在高價房產上尤為顯著。父母以「公平」為由的聯名安排，若未事先評估子女未來定居與財務狀況的不確定性，反而可能製造出售障礙與額外稅負。財政部現行規範是否應針對此類「家庭內部產權整合」情境提供更明確的稅務指引，值得關注。