剛拿到2025年第四季國泰房地產指數的最新數據，看完的感覺就像在看一場精彩的「大逃殺」。如果你最近有在看房，或是剛好住在桃園、台中這幾區，一定能感受到那種「明明建商一直在推新案，但案場人氣卻有點冷清」的詭異氛圍。
為什麼說「大逃殺」？因為數據顯示，台灣房市已經正式進入了「極端孤島化」的時代。
成交量暴增是「低基期」的錯覺
首先，得先拆解一個可能會讓你產生誤判的數據。根據最新報告，2025年Q4全國成交量指數比上一季大增了近59%。看到這數字，很多代銷可能會興奮地說：「買氣回來了！再不買就來不及了！」
但實話是：這只是數學上的「低基期效應」。
回想一下，2024年底到2025年初，央行祭出「史上最嚴」的第七波選擇性信用管制（限貸令），當時市場簡直直接進了加護病房，成交量跌到谷底。現在量能回升，其實只是從「急診室」轉回「普通病房」，距離健康的「出院」還早得很。
事實上，全國30天的平均銷售率只有6.38%。這是什麼概念？就是如果一個案子有一百戶，一個月平均賣不到七戶。更驚人的是，全台有超過80%的建案，銷售率竟然都在10%以下。這種「低銷售、高推案」的供需背離，正是目前台灣房市最真實的寫照。
新竹：全台唯一的「防彈孤島」
在六都普遍喊冷的時候，只有一個地方像是在另一個平行時空，那就是新竹。
新竹Q4的表現真的只能用「霸氣」來形容。當大家銷售率都在3%~5%掙扎時，新竹硬生生衝到了11.64%，不僅是全台唯一突破雙位數的區域，成交價更是季漲了8.5%，每坪來到55.3萬元。
如果把房市比喻成百貨公司，那現在全台就像是平日下午的賣場，冷冷清清；但新竹就像是周年慶當天的精品專櫃，門口還在排隊。
為什麼新竹能這麼硬？關鍵在於央行剛上修的經濟數據：2025全年經濟成長率預測高達7.31%。這驚人的數字幾乎全靠AI與半導體出口在撐。新竹的科技新貴們，薪水跟著AI浪潮一起飛，對他們來說，買房不是「要不要買」，而是「還有哪裡可以買」。這種強勁的剛性需求，讓新竹完全免疫於外界的寒蟬效應。
桃園、台中：科技紅利退潮後的「重災區」
相較於新竹的風光，桃園與台中這兩位曾經的房市寵兒，現在的日子就有點難過了。
桃園：雖然有雙北外溢的人口支撐，但Q4的銷售率竟然慘跌到3.84%，是六都墊底。這意味著前期開價過高、推案量太猛，現在買方被限貸令卡住，口袋深度跟不上建商的夢想。
台中：情況也不樂觀，銷售率掉到4.61%。台中過去幾年因為重劃區議題炒得太熱，現在資金一緊縮，買方觀望心態極重。
這兩個區域目前正面臨最尷尬的「拉鋸戰」：建商因為土地與工料成本不願輕易降價；但買方因為貸不到款，或者不願在高點接刀，導致市場進入了冷戰期。
新北市：小坪數也救不了的「外圍壓力」
另一個值得關注的訊號在新北市。為了控制總價，新北建商紛紛轉向極端的小坪數產品（也就是常被笑稱的「鳥籠房」），但即便如此，Q4的成交價還是跌了3.44%。
這告訴我們一個殘酷的現實：當房價高到一定程度，即使把空間縮到極致，只要貸款門檻不降，首購族依然買不動。尤其是在新北外圍（如淡水、鶯歌或某些重劃區邊緣），賣壓已經開始浮現。
知識傳媒結語：2026你該怎麼做
看完這些數據，如果你問：「現在還能買房嗎？」以下三個錦囊妙計：
第一，避開「高推案、低銷售」的重劃區：數據不會騙人，桃園與台中的去化壓力真的很大。除非你有急迫的自住需求且能談到漂亮的價格（現在議價率約6.77%，有空間可以磨），否則沒必要現在衝進去幫人解套。
第二，新竹不再是「無腦買」：雖然新竹很強，但每坪55萬的均價已是歷史高點。要注意的是，央行預測2026年經濟成長會回落到3.39%，當AI浪潮趨於平穩，新竹的漲幅也會收斂。
第三，看重「個案表現」而非「區域神話」：現在市場是「量先動、價不追」。與其迷信區域，不如找地段精華、產品規劃紮實、且建商有實力（不會因為限貸就爛尾）的個案。
房市的洗牌期，正是認清真相的最佳時機。不要被廣告詞牽著走，看清楚數據背後的冷暖，你才能成為那個在風暴中站穩腳步的精明買家。
