為何這間房只有他在賣？遇到「專任約」該怎麼談？不想當冤大頭，這 3 招「正規軍」買房術你一定要會

喜歡的房子簽了「專任約」，能找熟識房仲談嗎？小心害屋主賠雙倍違約金！專家揭密：繞過專任房仲風險大，教你 3 招「正規軍」買房術，善用「聯賣」與直球對決，安全買到好房！

最近房市有個常見現象：很多朋友在網路上看到心儀的房子，第一個動作不是打給廣告上的房仲，而是傳連結給自己熟識的「乾弟弟」或「老同學」房仲（我們稱為 B 房仲），問說：「欸，這間你能幫我談嗎？」

這聽起來合乎人情，畢竟買幾千萬的房子，找自己人把關比較安心。但在這裡，我必須嚴肅地按下警示鈴。

如果這間房子簽的是「一般委託」，那你找誰談都沒問題；但如果它簽的是「專任委託（專任約）」，你這一步「找熟人去喬」的動作，很可能把屋主推向違約深淵，甚至讓你自己的成交夢碎一地。

什麼是「專任約」？就是屋主簽了「賣身契」

在房仲市場，屋主委託有兩種模式：

1. 一般約：屋主是大爺，想給幾家賣都行，誰先賣掉誰領錢。

2. 專任約：屋主這段時間「只愛你一人」。在合約期限內（通常 3 個月），這間房子只能由這位 A 房仲銷售。

房仲以此換取獨家銷售權，承諾投入更多廣告資源；屋主則換取單一窗口的省心。這是一種「權利與義務」的對價關係。

找 B 房仲強行介入？小心屋主面臨「雙倍懲罰」

問題來了。若你找熟識的 B 房仲去接觸簽了專任約的屋主，B 房仲可能會說：「沒關係，我直接找屋主談。」

千萬別信！ 因為法律條款裡藏著一把刀。

根據定型化契約，專任約有霸王條款：「委託期間內，不得自行出售或另行委託第三者仲介。」 這意味著，如果你透過 B 房仲成交了，屋主除了要付服務費給 B，原本擁有專任權的 A 房仲，有權依合約要求屋主賠償（通常是 4% 服務費）。

屋主會面臨「賣一間房，付兩次仲介費」的慘況。試問，哪個屋主願意為了賣給你而承擔這種風險？

買方硬闖的代價：三大風險

如果你堅持繞過 A 房仲，將面臨三大風險：

1. 交易隨時「翻車」：只要 A 房仲寄出存證信函，屋主為了避險通常會縮手，或要求你吸收違約金。交易 99% 會破局。

2. 買到「瞎子摸象」的房子：B 房仲沒有正式委託，拿不到產權調查、屋況說明書，甚至沒鑰匙。你敢憑殘缺資訊下斡旋嗎？

3. 談判籌碼全失：專任房仲（A）最清楚屋主底價。B 房仲屬於外部干擾者，屋主對他戒心重，反而更難談價。

內行自救 3 招：遇到專任約這樣買

難道遇到專任約只能任人宰割？教你 3 招「正規軍」買房術：

第 1 招：確認身分，直球對決 看房前先問：「這是專約嗎？」如果是，請調整心態。正因為只有他在賣，A 房仲為了不想浪費這 3 個月的獨家期，反而會比一般約房仲更努力幫你殺價。

第 2 招：善用「聯賣（Co-op）」 如果你非要 B 房仲幫忙不可，請 B 去聯繫 A 進行「同業聯賣」。也就是 B 代表你（買方），A 代表屋主（賣方），服務費對分。這樣既沒違反專任約，你也依然有信任的人把關。

第 3 招：別玩「私下成交」的小聰明 別想著「等專任約過期再買」。合約通常有「續條款」，規定合約結束後一段時間內（例如 2 個月），若是專任期間帶看過的客戶成交，屋主照樣要付費。最好的策略就是：光明正大，按規矩來。

知識傳媒結語：遵守規則，才是最聰明的買家

房產交易沒有捷徑，只有風險與代價。專任約的存在保障了交易秩序。透過合法管道交易，雖然少了一點比價快感，但多了一份「產權清楚、交易安全」的保障。

下次看到心儀房子，記得先問：「你是專任嗎？」那位掌握鑰匙的人，可能才是幫你談到最低價的關鍵人物。