屋主說可以私下談？小心！這可能是「專任約」陷阱，專家揭露為何有時候「便宜的最貴」

房仲帶看後私下找屋主成交能省服務費？小心省小錢賠大錢！本文揭露「專任約」違約金陷阱、帶看法律效力及私下交易的 3 大風險，教你避開不動產交易的法律地雷。

「這房子我很喜歡，但服務費要幾十萬…」 「還是這樣，我們私下留個 Line，我自己賣算你便宜一點？」

看房時，如果屋主對你眨眨眼，暗示可以「繞過房仲（跳單）」直接成交，請先別急著覺得撿到便宜。這聽起來像是聰明的省錢妙招——就像去百貨公司試穿，回家上網找代購一樣。

但在不動產的世界裡，這個動作可能讓你從「省下 20 萬」，變成「賠上 50 萬」，甚至惹上一身官司。

今天我們不談道德（雖然尊重專業很重要），我們只談錢與法律風險。為什麼資深投資客幾乎不玩「私下成交」這一套？因為這背後藏著三個你看不見的隱形陷阱。

陷阱一：你以為在省錢，其實是在幫屋主「繳罰款」

這是最致命的誤區。很多購屋族不知道，屋主跟房仲簽的合約有一種叫做「專任委託契約（專任約）」。

這是一條帶電的紅線。合約規定：在委託期間內，屋主「完全不得」自行銷售，也不能透過其他仲介成交。

這意味著，如果屋主私下賣給你，一旦被房仲發現（透過實價登錄查核只需幾分鐘），屋主就必須支付成交價 4% 的服務費作為違約金。

這時候屋主會怎麼做？他當然不會甘心賠錢。他會轉頭跟你說：「哎呀，房仲要告我了，這筆違約金你得幫我出，不然我不賣了。」

結果，你原本想省下 2% 的買方服務費，最後卻被迫分擔他那 4% 的違約金。為了省小錢，最後反而變成冤大頭。

陷阱二：沒簽帶看單就沒事？凡走過必留下「痕跡」

「可是房仲帶我看房時，我沒有簽名啊！他沒證據。」

這是網路上流傳最廣的錯誤觀念。很多買方以為只要死不簽「帶看紀錄表」，房仲就拿你沒皮條。

但在法庭上，法官看的是「因果關係」。房仲只要能提出以下任一證據，就能證明他在這筆交易中的關鍵角色：

• 監視器畫面：社區大廳、電梯的錄影。

• 通訊紀錄：Line 對話、預約看房簡訊。

• 管理員證詞：保全大哥的訪客登記。

根據《民法》相關判例，只要房仲能證明是他提供了「成交機會」，而買賣雙方是為了「規避報酬」而私下成交（俗稱惡意跳單），法院很有可能判決你們必須支付服務費。試想，為了省錢還要跑法院、收傳票，這筆時間成本划算嗎？

陷阱三：失去了中間人，誰來幫你擋子彈？

除了法律風險，最大的隱憂是「交易安全」。

房仲收取的服務費，其實是一筆「交易保險費」。正規交易會包含：

1. 產權調查：確認房子沒被二胎、沒被查封。

2. 屋況確認：是不是海砂屋？有沒有漏水？

3. 履約保證：這是最重要的！ 錢是進到銀行的信託專戶，而不是直接進屋主口袋。

私下交易往往為了省錢而不做履約保證。如果不幸遇到詐騙集團假扮屋主，或者屋主拿到你的頭期款後捲款潛逃、房子因債務問題無法過戶，你的畢生積蓄可能就此打水漂。

少了房仲這個「防火牆」，所有的風險都將由你直接面對。

知識傳媒結語：聰明買房，別讓「小聰明」誤了大事

在房價高漲的時代，想省錢是人之常情。但請記住，不動產交易金額動輒上千萬，任何一個法律漏洞都可能讓你傾家蕩產。

如果你真的想直接跟屋主談，正確做法是：

1. 確認合約狀態：確保屋主沒簽「專任約」，或合約期已過。

2. 等待期過後：通常合約結束後 2-3 個月內仍受條款約束，建議避開。

3. 找專業代書：即使沒有房仲，也絕對要找合格代書辦理履約保證，千萬別為了省幾千塊代書費而私下給錢。

最後真心建議：房仲的價值，在於幫你過濾風險、把關合約。 如果遇到一位負責的房仲，該給的服務費，其實是你資產最便宜的保險。

【 💡 不動產小辭典 】

• 專任委託（專任約）：屋主全權委託單一房仲。期間內屋主不可自行銷售，否則視為違約，需付全額服務費。

• 一般委託（一般約）：屋主可委託多家，也可自售。但若買方是房仲帶看過的，私下成交仍可能觸發違約條款。

• 跳單（Skipping）：買方透過房仲看屋後，為省服務費私下找屋主成交的行為。