房貸平均金額衝破千萬，銀行水位拉警報！首購族面臨「貸不到、貸不滿、貸得貴」的三重夾擊。房屋貸款知識家創辦人呂崑富揭露銀行「挑客」潛規則，並傳授 4 招擠進放款窄門的實戰策略，教你如何避開違約地雷，順利圓夢。

「怎麼可能？我信用正常、工作穩定，結果銀行跟我說要排隊等撥款，甚至暗示我利率要調高？」

這是最近我最常聽到的崩潰抱怨。如果你的印象還停留在銀行業務員為了業績追著你跑的年代，請趕快醒醒。根據聯徵中心最新數據，今年第二季國人平均房貸金額已衝破 1,018 萬元，創下歷史新高。這不僅代表房價貴了，更代表銀行原本準備好的「水位」被快速抽乾。

現在的房貸市場，已經從「買方市場」一夕翻轉為「銀行市場」。當銀行金庫裡的錢變得稀缺，他們開始有了「挑客人」的底氣。身為沒有富爸爸的首購族，在這場「現金為王」的生存戰中，該如何不被擋在門外？

為什麼銀行突然「關門」了？

簡單說，就是水桶滿了。銀行法第 72-2 條規定，銀行辦理房貸的總額，不能超過存款總餘額的 30%。這就像一個水桶，容量是有上限的。

今年因為房價大漲（每筆貸款金額暴增 40%）、新青安政策吸引大量首購族進場，加上 30 年期房貸讓本金回收變慢，這個水桶比預期中更快被裝滿。再加上央行連續祭出信用管制，要求銀行「自主管理」，銀行只好緊急踩煞車。

現在的情況是：不是你不夠好，是銀行沒錢借。

揭密：銀行內部的「挑客潛規則」

當十個客人搶一筆額度時，行員會把錢借給誰？當然是「含金量」最高的那位。在「房貸荒」時期，單純的「收入穩定」已經不是保證過件的金牌，銀行更看重的是你的「貢獻度」與「安全性」。

如果你是以下幾類人，現在可能會被列入「觀察名單」甚至「婉拒名單」：

• 毫無瓜葛的路人：跟該銀行完全沒有往來紀錄。
• 斤斤計較的比價族：堅持要地板價利率，不願接受任何加碼。
• 收支比緊繃族：雖然還得起，但每月房貸佔收入比過高，風險係數大。

首購族突圍：擠進「放款窄門」的 4 個生存心法

既然規則變了，我們的策略也要跟著變。想要在這個非常時期順利貸到款，請務必做好這四件事：

1. 建立「關係」：把錢搬過去，當個有誠意的 VIP

不要等到要簽約了才走進銀行。如果你鎖定某幾家銀行申請房貸，請現在、立刻、馬上把你的存款、薪資轉帳、基金投資都集中轉移過去。 對銀行來說，一個願意購買理財商品、或是存款大戶的「貢獻度」，絕對高於只有單純借錢的房貸戶。有時候，主動詢問「是否有搭配的房貸壽險或理財方案」，可能會成為你優先核貸的關鍵門票（雖然無奈，但這就是現實）。

2. 亮出「王牌」：優質保證人是你的神隊友

如果你的年收入剛好過門檻，或是職業屬性（如業務、接案者）較不穩定，現在是請出「強勢保證人」的最佳時機。 找一位任職於百大企業、軍公教，或信用評分極高的二等親內親屬當保證人，能大幅降低銀行的風險評估，讓你在審核順位上往前跳好幾名。

3. 放棄「地板價」：先求有，再求好

請拋棄「我要貸到 2.X%」的執念。在資金緊縮期，「貸得到錢」比「省那 0.1% 利息」重要一百倍。 如果有銀行願意借你錢，但利率稍微高一點，建議先咬牙答應。一旦因為堅持低利率而導致違約、賠掉定金，那個損失可能是幾十萬甚至上百萬，遠比每個月多繳幾百塊利息來得痛。

4. 保護自己：合約加上「解約條款」

這點最重要！在下斡旋或簽買賣合約時，請務必與屋主或仲介協商，加入「房貸成數不足解約條款」。 例如：「若房屋貸款無法核貸至總價 8 成（或特定金額），且不可歸責於買方時，買賣契約自動解除，賣方應無息退還已收價款。」 這是一道保命符，萬一真的遇到銀行全面縮手，至少你不會因為貸不到款而被沒收訂金。

結語：這是一場財務體質的壓力測試

「千萬房貸世代」聽起來很嚇人，但換個角度想，這也是市場在幫你做一次嚴格的「財務健檢」。

這波銀行緊縮潮，其實是在提醒我們：買房不能只看頭期款夠不夠，更要看你的現金流與信用底氣夠不夠厚實。在這段過渡期，多問幾家銀行（包含公股、民營甚至農漁會）、多準備一成自備款，永遠是這場遊戲中不變的贏家法則。

祝每一位努力存錢的首購族，都能順利敲開那扇通往新家的大門。

知識家專業團隊已協助數千名屋主、借款人順利解決難題，現在也能幫你。
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