房貸天條被打破了？金管會出手護航：首購族不再怕被銀行用 72−2 條當藉口拒貸

 

《銀行法》$72-2$ 條被稱為房貸天條，常成為銀行拒貸藉口。金管會昨日強勢出手，要求公股銀行不得以此限縮首購與自住房貸！本文揭露金管會兩大宣示：打破自主風控迷思，並嚴禁「不買壽險不能貸」的房貸搭售亂象。這對首購族權益是重大保障，同時我們也分析公股銀行面臨的實務困境與政策展望。掌握最新房貸規則，聰明購屋不吃虧！

序：一句「額度已滿」，嚇跑多少首購的夢？

最近房市雖然因為政策緊縮而轉冷，但對首購族來說，最怕的從來不是房價跌不跌，而是跑了三四家銀行後，聽到那句冰冷的回覆：「不好意思，我們銀行目前的房貸額度已經接近上限，請您排隊或找別家。」

這句話的背後，常常有個你聽起來很專業，但其實被銀行「誤用」的法條，那就是《銀行法》第 $72-2$ 條。

這個法條被業界稱為「不動產放款天條」，規定銀行不動產放款總額不能超過總存款加金融債的 $30\%$。銀行一逼近這個數字，就開始縮額度、拉高利率，甚至拒貸。

但好消息來了！金管會這次終於動真格了。銀行局長童政彰直接召集了八大公股銀行總經理，明確宣示：銀行不能再把 $72-2$ 條當作拒絕首購族和自住需求的「擋箭牌」！

這不只是公文往返，這是政府對所有自住客權益的強勢護航。那麼，這條「天條」真的被打破了嗎？對我們買房人有什麼實質影響？

宣示一：撥款不能拖，更不能拒！「72-2」的真正意義

我們首先要澄清一個重要的觀念：金管會並沒有廢除 $72-2$ 條，它依舊是控管銀行流動性的法律上限。

重點在於「不能被當作限縮民眾自住與首購貸款的理由」。

• 銀行的「潛規則」：為了保守起見，多數銀行會把警戒水位設在 $28\%$ 或 $28.5\%$。一旦快碰紅線，第一個被犧牲的就是房貸額度。這讓許多原本條件不錯的首購族，無故被要求「排隊」或「等待」。

• 金管會的「新要求」：銀行局長明確點出， $72-2$ 條是讓你控管流動性，而不是讓你拿來「拒絕優質客戶」。如果放款額度不夠，銀行應該思考如何「擴大分母」，也就是努力吸收存款、發行金融債，而不是簡單粗暴地「縮小分子」（限縮貸款）。

對我們首購族來說，金管會這次等同於向銀行發出「動員令」：請你們想辦法給首購族房貸，而不是遇到困難就直接關門！

宣示二：不買壽險不能過？嚴禁房貸「搭售」亂象

除了放款額度外，另一個讓消費者詬病已久的就是「房貸搭售」亂象。

相信許多人都有類似經驗：在房貸簽約或說明會上，銀行的專員會非常熱情地向你推銷房貸壽險。話術往往讓你產生一種錯覺：「如果我不買這份保險，我的貸款可能就批不下來，或額度會被砍。」

金管會對此早就明文禁止，但這次直接把爭議點鎖定在「銷售時點」上。

• 爭議在哪裡？ 銀行如果在你房貸簽約或分戶貸款說明會這種「銷售時點」推銷，很容易讓你誤解這是一種「綑綁銷售」。

• 金管會怎麼處理？ 主委彭金隆直接提出「三大原則」來解決這個問題：

  1. 全力保障：保障民眾自住、首購的貸款需求是核心。

  2. 啟動金檢：直接啟動金檢程序，主動查核是否有不當搭售情形。

  3. 資訊透明：要求銀行統一計算可貸空間，並透過銀行公會網站揭露，讓所有民眾「一目了然」。

這真的是一個重大的勝利！過去，房貸搭售是個心照不宣的灰色地帶；現在，金管會要求資訊透明化，讓你知道銀行的「彈藥庫」到底還有多少子彈，直接打破了銀行「額度已滿」的話術。

公股銀行的兩難：為政策奔走，卻身陷困境

當然，我們也要聽聽銀行的聲音。這次會議中，公股銀行也反映了兩個實務困境：

1. 存款吸引力不足：公股銀行不像民營銀行那麼有彈性，在利率競爭上不具優勢，難以吸引郵儲、基金等大額資金來擴大分母。

2. 政策性貸款壓力：公股銀行肩負了大量政策任務，例如**「新青安」與「築巢優利貸」等。這些政策性貸款雖然是美意，但它們同樣占用 $72-2$ 條的放款空間，進一步壓縮了銀行承作一般房貸的額度。

金管會這次的要求是正確的，但確實需要配套措施。政府不能只要求銀行承擔民生任務，卻不提供工具支持。未來，我們或許會看到政府推出更多政策來幫助公股銀行，例如在資金成本上給予支持，這將會是下一個值得關注的重點。

結語：房貸條件鬆綁，但理性不鬆綁

金管會的這次出手，無疑是給了正在為房貸奔波的首購族一個巨大的定心丸。它向市場傳達了強烈的訊號：自住客，你們的權益是政府優先保障的！

但就像專家建議的，貸款條件放寬，不代表我們就可以衝動購屋。

• 務必理性評估：不要因為覺得「貸款變好拿」就過度擴張信用。你還款的壓力，政策可不會幫你負擔。

• 謹慎審核費用：在簽約時，請仔細詢問所有收費、附加條件，並堅決對不當的「搭售」行為說不。

總之，金管會打破了 $72-2$ 條被誤用的黑箱，讓我們對房貸市場充滿了信心。現在，你可以更勇敢、更有底氣地去跟銀行談判了！