在房地產價格高漲的年代，家庭內部的房產爭奪戰屢見不鮮。近期發生一起引發熱議的案例：一位母親授權兒子管理名下房產，但姊姊卻以「未來繼承人」自居，強行入住並拒絕簽署租約，甚至要求共同管理財產。當「父母的財產處分權」遇上「子女的繼承焦慮」，法律的天平究竟傾向何方？本文將透過實際案例與法律條文，為您解析不動產管理、無權占有及潛在繼承權的法律迷思。
我是子女，我就有權管理父母財產嗎？
許多子女誤以為自己是法定繼承人，因此對父母健在時的財產擁有干涉權。但在法律上，這是一個巨大的誤解。根據《民法》規定，繼承權是在被繼承人（如父母）過世時才發生。在父母健在且意識清楚時，子女僅擁有「期待權」，也就是期待未來能繼承遺產，但這種期待並未賦予子女任何干涉父母處分或管理財產的權利。因此，母親完全有權自由決定將房產贈與他人、出售或出租，子女無權以「怕遺產縮水」為由強行介入。
合法授權 vs. 無權占有
在上述案例中，母親簽署了「不動產管理授權書」給兒子，這在法律上建立了明確的「委任關係」。
1. 委任與代理的效力： 依據民法第103條，代理人（兒子）於代理權限內所為的意思表示（如出租房屋），直接對本人（母親）發生效力。只要授權範圍明確，兒子就是合法的管理人，有權代表母親尋找房客並簽署合約。
2. 無權占有的認定： 姊姊雖然是家庭成員，但若未經所有權人（母親）同意，也未簽署租賃契約，其居住行為在法律上便構成「無權占有」。無權占有是指沒有所有權也無合法使用權的人，未經同意使用他人財產。此時，擁有授權的兒子可依法訴請姊姊「返還房屋」。
強佔房屋的代價：相當於租金的不當得利
若子女仗著親屬關係強佔房屋拒不搬遷，除了面臨被訴請遷出的風險外，還可能揹上債務。
實務上認為，無權占有他人房屋，占有人獲得了使用利益，受害人（所有權人）則受有損害，因此占有人必須返還「相當於租金之利益」，這在法律上稱為「不當得利」。
損害賠償如何計算？
住宅用房屋： 依《土地法》第97條與第105條規定，城市地方房屋租金以不超過土地及建築物申報總價年息10%為限。
商業用房屋： 若房屋非供住宅使用（如店面），則不受土地法租金上限限制，法院通常會委請鑑價專家評估市場行情，依據實際損害判決賠償金額。
簡單來說，姊姊若堅持不搬且拒付租金，母親（或透過代理人）不僅可以趕人，還能追討佔用期間相當於市場行情的租金賠償。
證據保全是自保關鍵
無論是借名登記糾紛或是無權占有訴訟，勝敗關鍵往往在於「舉證」。若不幸發生家庭房產爭議，建議採取以下措施進行證據保全：
- 保存授權文件： 確保「不動產管理授權書」等委任契約完好，這是證明管理權合法的核心證據。
- 通訊紀錄： 保留雙方對話紀錄（如Line、簡訊），特別是對方反悔、拒簽合約或提出無理要求的內容，以證明對方均知情且無正當權源。
- 金流證明： 若涉及房屋是「借名登記」（即出資者與登記者不同），則必須保留出資證明、稅單、水電費繳納紀錄等，以證明實質所有權歸屬。
回歸理性與法律
面對親人「以戰逼和」的手段，例如揚言提告或強佔房產，建議所有權人與合法管理人應堅守法律底線。對於擅自提款的警告： 繼承發生後（長輩過世），遺產屬於全體繼承人共有，未經全體同意擅自提領存款（即使是為了辦喪事），可能涉及偽造文書或侵占罪。對於強佔房產的處理： 若溝通無效，應由所有權人明確撤回任何形式的許可，並委請律師發送存證信函或律師函催告遷讓，必要時提起訴訟排除侵害。
結語： 房產的處分權在於「所有權人」而非「未來的繼承人」。與其爭奪尚未實現的遺產期待權，不如尊重父母當下的財產自主權。若遇複雜產權糾紛，建議儘早諮詢專業不動產律師，透過法律途徑保障自身權益。
【法律小百科】
期待權： 指因法律要件未完全具備，將來有取得權利之希望，但在繼承開始前，子女僅有繼承期待權，無權干涉父母財產。
不當得利： 無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益（民法第179條）。
無權占有： 占有人對於物之占有，無正當之法律權源（如租約、借用關係等）。
