當您準備辦理房屋贈與、產權轉移或名下財務重整時，房貸結構往往是最關鍵的一環。特別是在央行持續升息後，台灣房貸平均利率已逼近 2.3%～2.5%，同時市場又出現交屋潮、囤房稅 2.0 上路的雙重壓力，如何在贈與前的「整合時機」優化貸款條件、降低月付壓力並保留資金彈性，已經成為許多屋主與家族資產傳承的重要課題。
以下整理三大實務問題，幫助您在 2025 年房市環境下做出最適策略：
一、將信貸與裝潢貸款結清，再把房貸延長至 30 年，能否降低壓力？
這是目前最常見也最務實的整合方式。信貸與裝潢貸款利率通常落在 6%～8%，比房貸高出好幾倍，加上期數短、月繳壓力大，若能提前結清，再將房貸拉長至最長 30 年，確實能大幅降低每月繳款金額，改善現金流。
不過，必須注意兩個重點：
-
利息總成本試算：月付雖然下降，但整體利息可能增加，建議先請銀行模擬不同年限與金額，確認「減壓不增息」。
-
預留緊急金：至少準備 6～12 個月生活備用金，避免整合後資金全數卡死，日後遇到房市變動或家庭支出時反而陷入困境。
二、房貸重組時，一定要把所有信貸一次清掉嗎？
不必然要一次清零。部分銀行在 2025 年的核貸政策中，對於「穩定型貸款」仍有彈性，例如政府青年安居方案、學貸或保證品信貸。只要整體負債比與月付金不超過收入門檻（DSR 40%～50%），仍有可能成功核貸。
與其把資金一次用光，不如保留合理的彈性，因為一旦資金池見底，未來若遇到交屋潮帶來的突發支出，或囤房稅 2.0 課徵造成的持有壓力，將缺乏調整空間。
三、聯徵有差額註記或信用卡循環，會不會影響房貸轉贈？
會，而且影響相當明顯。根據金管會 2025 年最新的「房貸審核強化措施」，銀行在辦理贈與貸款或重組貸款時，會逐筆檢查聯徵紀錄，包含：
-
差額註記是否尚未處理
-
信用卡循環使用率
-
是否有債務協商紀錄
通常差額註記需清償後等待 3 個月才會消除。若紀錄未改善，即使房屋條件再好，也可能影響貸款成數，甚至直接被拒件。建議在規劃房產轉贈前，至少提前半年整理好信用紀錄，避免在過戶關鍵時刻受阻。
知識傳媒觀點：
房貸轉贈不僅是產權的移轉，更是一場「資金與風險控管」的整合戰。2025 年的房市，面對高利率、交屋潮與囤房稅新制，屋主若想真正做到「減壓不失控」，就必須同步規劃：
-
信貸整理：先還高利貸款，降低壓力源頭。
-
貸款重組：拉長房貸年限，分散現金流。
-
信用規劃：提前清除不良紀錄，避免核貸受阻。
選對時機、保留緩衝、避免資金用盡，才是當下最務實的轉贈心法。
知識家專業團隊已協助數千名屋主、借款人順利解決難題，現在也能幫你。
LINE 諮詢 【點我】https://lin.ee/AwvWTq1
