賣房想用裝潢費抵扣房地合一稅？小心被國稅局連補帶罰！本文揭露申報三大死穴：分不清資本支出、缺發票金流、沒照片佐證。內附「30萬免證扣除額」攻略，教你合法節稅。
你家裡的裝潢發票還留著嗎？還是早就跟廢紙一樣丟進回收桶了？
最近台北國稅局分享了一個讓無數屋主「心痛」的案例：甲先生賣房時，申報了 320 萬元 的裝潢費當成本，心想能大幅抵稅。結果國稅局查核後大手一揮：「全數剔除！」甲先生不僅沒省到稅，還因為虛報成本，被連補帶罰多了 64 萬元 的支出。
為什麼？因為他犯了賣屋新手最容易犯的錯——以為「只要有花錢」就能抵稅。
今天，我們就來拆解房地合一稅中，裝潢費申報最容易踩到的 三大死穴。看懂這篇，幫你省下百萬稅金。
死穴一：分不清「整形」還是「化妝」
很多屋主覺得：「我粉刷、換窗簾、裝水晶吊燈，這些都是錢，為什麼不能抵？」 在國稅局眼裡，房屋修繕分為兩種：
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「整形」手術（資本支出）👉 可抵稅
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定義：能增加房屋價值且非 2 年內耗竭。
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例子：打牆重隔間、水電管線更新、衛浴翻新、合法頂加。
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口訣：跟房子「黏在一起」帶不走的，通常算數。
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「化妝」保養（費用支出）👉 不可抵稅
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定義：日常維護或消耗品。
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例子：全室油漆、換燈泡、窗簾、壁紙、清潔費、可拆卸系統櫃。
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口訣：搬家能帶走，或幾年就要換一次的，國稅局不認。
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避雷指南： 跟設計師簽約時，報價單細項要分清楚。別把窗簾、冷氣混在總工程款開一張大發票，很容易被整張剔除。
死穴二：把「估價單」當成「發票」
甲先生最大的敗筆，就是拿不出「統一發票」。
為了省 5% 營業稅，很多人裝潢時不開發票。這在當下看似省小錢，等到賣房要繳 35% 或 45% 房地合一稅時，你才會發現虧大了！ 國稅局查核非常嚴格，你必須具備完整的 證據鏈：
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統一發票。
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估價單 / 報價單（證明是做「整形」工程）。
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付款證明（匯款單）。切記：千萬別付現金！ 金流中斷，國稅局可認定是假交易。
避雷指南： 只有估價單沒用，那只是報價。沒有發票和匯款紀錄，一切都是空談。
死穴三：沒圖沒真相
這點 90% 的人都會漏。即便有發票，國稅局有時會質疑：「這 200 萬泥作真的是做在這間房子嗎？還是你修公司報自家帳？」
為了自保，請務必保留：施工前、施工中、施工後 的三階段照片。這就是最強的「不在場證明」，證明錢確實花在房子的骨架上。
救命稻草：發票丟了怎麼辦？
如果你心涼了一半，想說發票早丟了，別絕望。房地合一稅有個貼心設計：「30 萬免證扣除額」。
如果你無法提供單據，可直接用 成交價的 3% 當作費用扣除，上限 30 萬元。
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舉例：賣 1,000 萬房子。沒發票可直接扣 30 萬（1,000萬 x 3% = 30萬）。這 30 萬不需任何單據。
專家建議： 如果你的「有效裝潢費」低於 30 萬，或年代久遠單據遺失，直接用這 30 萬額度最省事。但若你是砸幾百萬大改造，請務必死守上述的「合約、發票、金流、照片」。
結語
房地合一稅是個「有憑有據」的稅制。與其事後被補稅罰款，不如現在就開始整理你的「房產履歷表」。
下一步建議： 若近期要賣房但不確定單據是否合格，先別急著申報。將手邊資料拿給專業地政士試算，評估是「列舉」划算，還是用「30 萬扣除額」更安全，以免申報錯誤反而招來罰款！
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