緒論：信用管制急轉彎下的「先買後賣」陷阱
在台灣，「先買後賣」是多數換屋族實現居住升級的標準流程：先鎖定新房、簽約，待舊房順利出售後，再補足新房的尾款或貸款。然而，自從中央銀行實施第七波選擇性信用管制後，這條本應順暢的路徑，卻變成了一個充滿流動性陷阱的暗礁區。
這波調控措施，核心在於將第二戶房貸成數從過去穩定的最高7成，一舉下調至最高5成，政策急轉彎的衝擊，直接指向「尚未出售舊屋」的換屋族。這不僅是自備款比例的增加，更是製造了數百萬，甚至上千萬元的資金缺口危機。
本專欄將深入剖析，台灣央行信用管制週年後，換屋族如何成為非預期後果下的最大受害者。我們將聚焦於「從7成到5成」的政策急轉彎所衍生的資金槓桿斷裂點、銀行端的執行障礙，以及房價上漲造成的「鑑價矛盾」。同時，我們將對照美國聯準會（Fed）快速升息造成的流動性緊縮與日本長期低利率的穩定環境，為台灣投資人提供更宏觀的視野，理解在政策性風險下，如何重新評估不動產的流動性與違約風險。
一、「7成到5成」的政策急轉彎：換屋族的資金槓桿斷裂點
央行這波調控措施的關鍵武器，是針對全國第二戶購屋者，將貸款成數上限從7成緊縮至5成。這一看似簡單的數字變動，在實務操作上卻對換屋族的財務結構造成了毀滅性衝擊。
- 資金缺口計算：從數百萬到千萬的瞬時壓力
以總價3,000萬元的房屋為例，在管制前，換屋族原本預期可貸到7成，即2,100萬元；政策調整後，貸款上限驟降至5成，僅剩1,500萬元。
這600萬元的資金缺口，必須在短時間內以現金補足。對於多數中產階級換屋家庭來說，這筆額外的資金壓力，已超出其緊急預備金的範疇，迫使他們必須在舊屋尚未順利出售的前提下，承擔高額的短期借貸成本或面臨違約風險。
- 央行協處機制的「實務失靈」
為了避免誤傷自住換屋族，央行其實提供了「簽切結書」的協處方案：換屋族承諾在取得新屋房貸撥款後1年內（此後已鬆綁為18個月）出售舊屋，即可暫時維持原有的貸款成數（例如7成）。
銀行端意願低落： 然而，在房貸總量管制的警戒線下，多數銀行對此類「有條件放款」案件的意願極低。銀行寧願將有限的額度優先提供給單純的首購族，以避免追蹤切結書、確保借款人履約的額外行政成本和政策風險。
市場的「變相拒貸」： 這種銀行傾向導致的結果是，換屋族雖然理論上有協處機制可用，但實際申請時卻處處碰壁，或是被要求提供遠超首購族的高額擔保品或擔保人，形同變相拒絕了換屋族的正常需求。
這使得政策初衷與市場執行之間出現巨大裂痕，將換屋族推入了「政策承諾有效，但銀行執行無效」的困境。
二、「豪宅鑑價」與「購屋總價」的極端矛盾：預售屋交屋潮的雙重擠壓
這波信用管制對預售屋交屋潮的換屋族造成了最極端、最難以預測的傷害，核心在於市場房價的飆升與銀行鑑價邏輯的奇特矛盾。
- 房價飆漲跨越「豪宅門檻」：貸款成數二次緊縮
許多換屋族在2021年房市熱絡時，以例如3,000萬元購買預售屋，當時預期能貸到7成（2,100萬元）。然而，當房屋在2024、2025年交屋時，由於市場行情上漲，銀行的鑑價可能已達到4,000萬元，一舉跨越了當時的豪宅限貸門檻（例如台北市7,000萬、新北市6,000萬、其他地區4,000萬元）。
衝擊： 根據規定，一旦被認定為豪宅，貸款成數將從5成（第二戶）進一步壓縮至3成或4成，且不得使用寬限期。
- 銀行的「鑑價取其高、核貸取其低」策略
更令人不解的是，部分銀行在實際核貸時，採取了對購屋者最不利的計算方式：
鑑價取其高： 依據交屋時的市場行情（例如4,000萬元）來認定是否為豪宅，啟動3成限貸規定。
核貸取其低： 實際核貸金額卻是以最初的購屋總價（3,000萬元）來計算3成的額度。
這使得購屋者原本預期的2,100萬元貸款，最終可能僅剩900萬元。資金缺口從600萬元，暴增至1,200萬元（3,000萬元的總價 – 900萬元的貸款）。這種操作雖是銀行基於風險控管的內部規定，卻是將所有風險轉嫁給購屋者的不公平做法。
三、四重卡關下的惡性循環與違約風險
當前的房市，對換屋族而言，正面臨四道政策和市場因素疊加的「卡關」困境，共同推高了違約風險。
- 信用管制緊縮： 第二戶貸款成數降至5成（或更低）。
- 交屋延後： 疫情、缺工、原物料上漲導致預售案交屋延期，恰好撞上房貸最緊縮的時期。
- 豪宅門檻衝擊： 房價快速上漲使房屋交屋時被鑑定為豪宅，貸款成數被再次壓縮。
- 禁止預售屋轉售： 《平均地權條例》修法禁止預售屋轉售，讓資金斷鏈的購屋者無法透過轉約來解套，只能選擇解約並承擔鉅額違約金。
這四個因素相互疊加，形成一個惡性循環：
換屋族因資金缺口無法撥款面臨鉅額違約風險無法順利交屋造成市場買氣極度冷清買方觀望房價修正市場交易被鎖死。
在這種流動性枯竭的環境下，換屋族最終可能面臨「房子沒了還要賠錢」的黑色幽默：被迫解約，無法取回已付出的高額頭期款，還需支付高額的違約金。
四、日美經驗對照：全球緊縮下的流動性困境與穩定性
台灣換屋族面臨的困境，本質是政策主導的流動性緊縮。在全球環境中，不同國家的房市也正經歷各自的緊縮壓力，但其政策目標與衝擊對象卻有顯著差異。
- 美國模式：高利率下的「購房成本」飆升
政策工具： 美國聯準會（Fed）透過大幅提高基準利率來對抗通膨。
衝擊本質： 快速升息直接導致房貸利率飆升（例如從3%升至7%以上）。購房成本大幅增加，抑制了買氣，同時讓許多既有房貸族面臨再融資的困難或月付金的暴增。
與台灣的對比： 雖然美台兩邊房市都受到衝擊，但美國的壓力來自「成本增加」，衝擊的是買方的負擔能力；而台灣的壓力來自「資金缺口」，衝擊的是買方的流動性與自備款能力。美國房市流動性受阻，是市場對利率的自然反應；台灣房市流動性受阻，則是政策性、針對性極強的信用管制結果。
- 日本模式：長期低利率下的「房貸穩定性」
政策工具： 日本央行長期維持超低利率甚至負利率的貨幣政策。
衝擊本質： 房貸利率極低且穩定，購房者的成本預期極為穩定。政策更專注於建立「租屋安全網」（如公私協力補貼），以確保弱勢族群的居住權。
與台灣的對比： 日本政府選擇了犧牲通膨，換取資產與房貸環境的高度穩定。相較之下，台灣的信用管制是劇烈的、非線性的，造成了短期內極大的市場震盪與政策風險。對於投資人而言，日本房市的政策風險遠低於台灣。
知識傳媒結論：政策與市場的平衡，以及自住者的財務自救
央行實施信用管制的初衷是抑制房市過熱與金融風險，然而，對換屋族造成的「從7成到5成」的資金槓桿斷裂，以及「鑑價取其高、核貸取其低」的實務矛盾，卻已嚴重誤傷了正常的自住需求，將他們推向違約的邊緣。
真正的房市健康發展，需要政策與市場找到平衡點。政策制定者應建立更細緻的過渡期機制，並對豪宅門檻進行更合理的動態調整，避免房價自然上漲誤傷普通自住需求。
對於身處「先買後賣」陷阱中的換屋族與潛在購屋者，您的財務自救策略必須調整：
- 財務槓桿的保守化： 不再將資金槓桿押注在7成貸款的預期上，應以5成甚至4成的貸款能力進行財務規劃，確保有充足的現金緩衝來應對政策急轉彎與銀行核貸的變數。
- 優先處分舊屋： 在信用管制環境下，將「先買後賣」轉為「先賣後買」。確保舊屋資金入袋、完成清償後，再啟動新屋購置，以消除第二戶的政策風險。
- 重新評估流動性： 借鑒美股ETF等金融資產的極高流動性，投資人應更重視不動產的流動性風險。在政策高度不確定的時期，預留大量現金或高流動性資產作為緩衝，才是最穩健的財務策略。
只有在政策風險可控、市場流動性恢復的前提下，房市才能擺脫目前的惡性循環，朝向健康穩定的方向發展。
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