自備款突然多 100 萬？搞懂銀行鑑價的「取孰低」鐵律

申請房貸時，很多人算過自己的收入、查過信用分數，覺得條件都到位了，結果銀行撥款卻少了一百萬。問題不在人，在那間房子。因為銀行授信有一條不可撼動的鐵律：買賣價與鑑價，取孰低。

一、「取孰低」是什麼意思？

在銀行的放款邏輯裡，房價不是你說了算，也不是買賣合約說了算。

買賣價是你跟屋主簽下的成交價。鑑價則是銀行委託估價師，根據區域行情、實價登錄及屋況算出來的「擔保價值」。這兩個數字，銀行一律取比較低的那個當計算基礎。

實際算一次：你以 2,000 萬買下一間房，滿心以為能貸 8 成拿到 1,600 萬。但如果銀行鑑價只認定這間房值 1,800 萬，8 成的基礎就變成 1,800 萬，你實際只能貸到 1,440 萬。中間 160 萬的差額，得自己補。

二、哪些東西在鑑價時會被打折甚至歸零？

裝潢是最常見的誤解。前屋主砸了 200 萬做全室裝修，在你看來是加分，但在銀行眼裡是折舊資產。實務上，積極一點的業務會幫你拍照送件，估價師看在照片的份上可能賞你一點額度，但真的就是一點點。裝潢在鑑價這場仗裡，基本上是自嗨。

物件瑕疵的殺傷力更大。樓下有宮廟、窗外正對電線桿、或是這棟樓有過事故紀錄，輕則鑑價直接打九折，重則銀行連案子都不收。別覺得地段好就沒問題，有時候窗外看到什麼，比室內裝了什麼更影響價格。

夾層跟頂樓加蓋也是常見的坑。銀行原則上只認謄本上的登記面積，違建的使用空間在鑑價時通常算零。頂多遇到彈性比較大的估價師，額外給一點「使用效益」的加成，但絕對不會用正式坪數的單價去算。

三、簽約前先做一件事：口頭鑑價

現在銀行鑑價越來越系統化，AO（放款專員）會幫你爭取，但最終拍板的是估價師。所以在正式簽約之前，有一個步驟很多人跳過，但其實非常關鍵：口頭鑑價。

做法是在你還沒下斡旋或簽約之前，把物件地址提供給熟悉的銀行專員，請他先跑一次內部系統。這個結果不是最終鑑價，但可以幫你抓出大概的鑑價區間，提前知道缺口有多大。如果鑑價跟你預計的成交價落差超過一成，你就要重新盤算自備款夠不夠，或者考慮調整出價策略。

很多首購族是簽完約、送件之後才發現鑑價不如預期，那時候已經被合約綁住，進退兩難。這個順序搞反，代價很高。

買房的時候，我們很容易用自己的喜好去衡量一間房子值多少錢，但銀行想的完全不一樣。你看到的是裝潢、格局、採光，銀行看的是：如果你繳不出錢，這間房子拍賣能回收多少。在出價之前，先問自己一個問題：如果銀行鑑價比成交價少了一成，你手上的現金撐得住嗎？如果答案不確定，那簽約之前，先把口頭鑑價這一步做完。​​​​​​​​​​​​​​​​