信用 800 分照樣被拒貸？銀行不說的 DIR 審核真相

申請房貸前，很多人盯著聯徵中心的信用評分，一心想衝上 800 分。但站在銀行授信審查（Credit Note）的角度，聯徵分數只是門檻。真正決定你能不能拿到理想成數與利率的，是業內所說的 DIR，以及那間房子本身的條件。

一、聯徵分數在房貸裡的實際權重，比你想的低：

先釐清一件事：聯徵分數在信貸跟房貸裡的份量完全不同。

信貸是無擔保放款，銀行唯一的保障就是你的信用紀錄。在職收條件相同的情況下，分數差 50 分，利率可能差 1 到 2 碼（0.25% 至 0.5%）。但房貸是有擔保的，只要分數在 650 以上、沒有遲繳紀錄、沒有動用循環利息，基本上就能進入核貸區。就算你衝到 800 分，對房貸利率的實質影響也很有限，因為決定權已經在「財力」跟「標的物」手上了。

二、銀行算你能貸多少，靠的是 DIR：

DIR（Debt Income Ratio），也就是月負債比，是銀行核算你還款能力最核心的數字。

算法很直接：每月所有債務支出除以月收入，乘以 100%。一般來說，DIR 控制在 60% 以內是安全區。一旦超過，不管你信用紀錄多乾淨，銀行都會直接砍成數，或者要求你先清償部分負債再送件。

這裡有一個很多高薪族會踩到的坑：名下如果有信貸，因為信貸還款年限短、月付金高，會大幅壓縮你的 DIR 空間。舉例來說，一筆月付 1.5 萬的信貸，在銀行的計算邏輯裡，可能直接吃掉你將近 400 萬的房貸可貸額度。

三、房子本身的條件，才是成數的天花板：

房貸的本質是抵押。如果借款人繳不出錢，銀行要確保這間房子在市場上能處分變現，所以房子本身的條件直接決定了貸款成數的上限。

地段好的蛋黃區物件，銀行鑑價通常能貼近成交價，貸到 8 成不是問題。但如果是偏遠地區、高齡公寓、或者有瑕疵的物件（海砂屋、鄰近嫌惡設施），即便你的信用條件再好，鑑價可能只落在成交價的 6 到 7 成。這中間 10% 到 20% 的缺口，才是首購族自備款兜不攏的主因。

四、房貸審核的權重怎麼分？

如果你正在準備買房，可以參考目前業界實務上的權重分配邏輯：

DIR 負債比大約佔 55%，這決定了你的核貸額度。標的物價值大約佔 30%，地段、屋齡、鑑價結果決定基本成數。信用分數大約佔 15%，它決定的是你有沒有入場資格，而不是最終能貸多少。

很多人花大量時間研究怎麼提升聯徵分數，卻忽略了自己的 DIR 早就超標，或者根本沒去了解目標物件在銀行端的鑑價行情。回頭想一個問題：你現在名下的所有負債月付金加起來，佔你月收入的幾成？如果這個數字你答不出來，那在看房之前，也許該先算清楚這筆帳。