花蓮房市創下 27 年來單月交易量新低！資深不動產專家深度揭露，央行限貸令不僅沒打到東部投資客，反而因「貸款成數不足」而誤傷了真正想買房的花蓮小資族和首購剛需。本文分析銀行放貸潛規則，並呼籲政府應為東部市場制定差異化政策。9 月央行理監事會將是關鍵，現在就看懂房市低溫中的自救SOP！

前言：那道打房的「雷」，真的打對地方了嗎？

每當政府祭出打房政策，新聞總是沸沸揚揚地討論台北、台中這些投資熱區的成交量如何下滑，但很少人會把目光投向台灣的後山——花蓮。

但你知道嗎？根據最新的統計數字，花蓮北區五鄉市在今年 8 月的不動產買賣交易量，竟然創下了 27 年來的單月最低紀錄，僅剩 171 件！這個數字，用「急凍」來形容，都還顯得溫和了些。

花蓮房市「凍」未條，這聲警報不該只被東部人聽到。它像是一面照妖鏡，折射出去年九月央行實施的第七波信用管制（限貸令），在全國各地產生的「隱藏副作用」。

本以為這波限貸令是瞄準那些「囤房、炒短線」的投資客，把投機的水分擠掉。但事實證明，在一個體質特殊、以自住剛性需求為主的市場（比如花蓮），這道「雷」打下來，誤傷的對象，恐怕是我們這些最需要買房安居的小資家庭。

今天，就讓我們放下台北的高房價焦慮，一起深入花蓮這塊試驗田，看看這場「政策與剛需的拉鋸戰」中，到底誰才是真正的受害者，以及身為購屋族的我們，該如何為 9 月即將到來的關鍵轉折（央行理監事會）做好準備。

本文：當「台北的藥方」治不了「花蓮的病」

1. 數據的衝擊：為什麼花蓮的低溫特別讓人心慌？

當我們談論 171 件這個數字時，如果把它放在全台最大的都市圈，可能只是九牛一毛。但對花蓮來說，它代表的不僅是跌破 200 件大關，更是打破了自 1998 年開始統計以來的歷史最低點。

資深業者們將矛頭一致指向央行去年實施的限貸令，這項政策的核心精神，就是提高貸款門檻，降低槓桿。

在地化比喻： 想像一下，台北的房價像一艘豪華郵輪，投資客靠著高槓桿推動它加速航行。而花蓮的房市，則像是一艘載滿一家人夢想的「小型漁船」，它不是靠槓桿，而是靠著實實在在的「剛性需求」在緩慢前進。現在，政府為了讓郵輪減速，對所有船隻實施「燃料配給限制」，結果最先拋錨、最受影響的，反而是那艘需要穩定動力的漁船。

2. 殘酷的真相：小戶水管沒水，大戶水管照樣通！

限貸令最直接的影響，就是貸款成數不足。

• 對西部投資客來說： 他們可能多準備一些現金，或是將多餘的物件拋售，調整投資組合。痛，但還能撐得住。

• 對花蓮的自住客來說： 許多購屋者本來就對貸款成數有較高的依賴度，畢竟東部地區的整體收入水平相對較低。少一、兩成的貸款，可能就是數十萬到百萬元的現金缺口。這個缺口，直接讓原本的「買房夢」變成了「解約夢」。

亂象觀察： 資料中提到，市場出現了多起因為「貸不到款項而造成的解約糾紛」。這證明了市場的確有買方，也有賣方，但最關鍵的「金流」這條路被截斷了。

行政院長卓榮泰日前雖喊話要銀行「水龍頭開大一點」，試圖打通房貸水管。但關鍵來了：水庫放水，水流到哪裡去了？

銀行在嚴格稽核下，傾向優先放貸給還款能力強、條件優渥的客戶。正如業界擔憂的：「可能只有大戶的水管有水流通，小戶水管仍然接不到水。」

這就是我們看到的「隱藏真相」：限貸令在打擊投機的同時，也因為銀行保守的放貸策略，讓真正有剛性需求、但存款較少的首購族和換屋族，被無形中排除在市場之外。這不僅傷了東部的經濟動能，更是對公平居住權的一大傷害。

3. 政策差異化的呼籲：花蓮不該被「一體適用」

花蓮業者特別呼籲政府，必須正視東部地區的特殊性，制定差異化的房貸政策。

• 西部房市： 高度投資性，熱錢多，需要強力降溫。

• 東部房市： 高度自住性，剛需為主，需要穩定支持。

當前的金融政策，像是給全台灣所有病人開了同一帖「退燒藥」，但花蓮的「發燒」並不是因為「發炎」（投機），而是因為「血路不通」（金流被卡）。退燒藥下去，結果是讓原本還能走路的人，直接虛弱倒地。

專家建議的解方：

1. 政策性貸款優惠： 針對花東地區提供特殊的政策性貸款，例如：

   • 提高首購族的貸款成數上限（例：從八成提高到八成五）。

   • 降低東部地區特定房型/總價的貸款利率。

2. 區分市場： 央行應在理監事會上，將區域剛性需求納入考量，讓政策在執行層面可以更有彈性，而非僵化的一刀切。

4. 轉折點已近？九月央行理監事會與新青安的變數

儘管市場低迷，但業界並非完全絕望。接下來的幾個月，將會是房市的關鍵觀察期：

• 9 月央行理監事會： 這是市場期待政策可能鬆綁的時間點。政府高層的友善喊話，讓市場對央行會不會「微調」限貸令抱持一線希望。特別是針對剛性需求的疏導，是所有購屋者最關注的焦點。

• 新青安政策影響： 目前新青安貸款專案的優惠利率，大幅減輕了首購族的負擔。雖然資料中提到「明年七、八月新青安政策結束後恢復正常房貸額度的可能性」，但這個「結束」反而可能是另一波潛在剛需爆發點。如果政策如期結束，銀行可能需要其他業務來補足放貸量，屆時市場可能會有結構性的調整。

結語：在「歷史最低點」面前，我們該做什麼？

當市場陷入 27 年最低點的低迷情緒時，多數人選擇觀望。這時候，作為你的說書人，我的建議是：越是低迷，越要保持清醒與準備。

房屋不只是拿來炒作的投資商品，它更是民眾安身立命的基本需求。政策的目的是穩定市場，而不是扼殺剛需。

給準購屋族（特別是剛性需求者）的溫暖建議：

• 盤點現金水位： 如果你是在花東地區有自住需求的人，現在請把重點放在提高你的頭期款準備金。既然貸款成數難以控制，那就提高自己的抗壓能力，避免因限貸令導致的解約風險。

• 密切關注 9 月： 央行理監事會的決議將會是短期內最重要的風向標。如果政策有適度鬆綁，或是釋放出差異化對待東部市場的訊號，房市有望重回健康軌道。

• 與房仲、銀行保持高度聯繫： 不要只聽新聞，要直接與兩到三家銀行洽談你的預計貸款額度。問清楚：如果你是首購，你的「水管」是否能接到水？先跑一遍流程，你就能知道市場真實的緊縮程度。

市場總是潮起潮落，政策永遠會修正調整。現在的「冷」，反而給了真正想買房的你，一個更冷靜、更深入了解市場的機會。 抱持希望，做好準備，等待黎明。

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