賣房獲利不用急著「吐」出來？2025 營所稅暫繳新制，老闆們最有感的「資金解凍術」

2025 營所稅暫繳新制上路！公司去年賣房賺大錢，今年暫繳稅會暴增嗎？財政部宣布「房地合一稅」免納入一般暫繳計算。本文解析新舊制差異，教企業主如何利用這項政策減輕資金壓力，並比較「一般申報」與「試算申報」的最佳選擇策略。

做生意的人都知道，每年的 9 月是一個讓人既愛又恨的月份。愛的是中秋節的烤肉，恨的是那張準時報到的「營所稅暫繳」稅單。

對於許多中小企業老闆來說，最痛苦的莫過於此：明明今年的景氣還在觀望，訂單還沒完全進來，卻要先拿出一大筆現金繳給國稅局，理由是「預繳」今年的稅。

尤其是那些在去年（2024）剛好有處分資產（賣地、賣廠房）的公司，這種痛感更是加倍。你可能會想：「我賣廠房是一次性的獲利，又不是天天在賣廠房，為什麼今年的暫繳稅額要被這筆錢墊高？」

好消息是，財政部終於聽到了大家的心聲。

根據 2025 年最新的營所稅暫繳規定，「房地合一稅」這個大胖子，終於不用再擠進「一般暫繳」的瘦子隊伍裡了！ 這項變革看似只是會計科目的調整，但對於企業的現金流調度來說，卻是一場貨真價實的「解凍」行動。

什麼是「暫繳」？為什麼以前是個大坑？

我們先用最白話的方式來複習一下遊戲規則。

政府為了不讓大家在明年 5 月報稅時一次拿太多錢出來（也為了讓國庫提早有錢進帳），規定公司每年 9 月要先「預繳」一部分的營所稅。

最常用的算法叫「一般申報（試算暫繳）」，簡單說就是：拿你去年（上個年度）結算申報應納稅額的 50%，當作今年要繳的錢。

舊制的 bug 在哪裡？

假設你的公司本業每年穩定賺 1,000 萬，營所稅大概繳 200 萬。 但去年（2024）你剛好賣掉了一間閒置倉庫，獲利 5,000 萬，繳了房地合一稅（假設 20%）共 1,000 萬。 所以去年你總共繳了：本業 200 萬 + 賣房 1,000 萬 = 1,200 萬的稅。

來到今年（2025）9 月，依照舊制，你要暫繳去年稅額的一半，也就是： 1,200 萬 ÷ 2 = 600 萬。

發現問題了嗎？你今年並沒有賣倉庫（那是一次性的），但你卻被迫要為了那個「不會再發生」的獲利，預先繳出一大筆現金。雖然這筆錢明年報稅時多退少補，但在高利率時代，現金就是子彈，被國稅局無息壓著一年，對生意人來說就是一種隱形成本。

新制上路：把「一次性」與「常態性」切開

2025 年的新制，最大的亮點就在於「排除法」。

財政部北區國稅局明確指出：企業在辦理營所稅暫繳申報時，若選擇「一般申報」方式，去年繳納的「房地合一稅 2.0（分開計稅）」應納稅額，可以不用納入計算基礎！

新制算給你看

回到剛剛的例子。

• 去年總繳稅：1,200 萬（含 1,000 萬房地合一稅）。

• 新制計算基礎：直接把那 1,000 萬踢掉，只看本業的 200 萬。

• 今年暫繳金額：200 萬 ÷ 2 = 100 萬。

從 600 萬變成 100 萬！ 你沒看錯，這中間整整差了 500 萬 的現金流。這 500 萬你可以拿去進貨、發獎金、付貨款，甚至拿去做短期定存生利息，而不是躺在國庫裡睡覺。

這項政策的核心邏輯非常正確：房地合一稅屬於「分離課稅」，性質上本來就是一次性的資本利得，不該影響到企業對「常態性營運」的稅務預估。

「一般申報」vs.「試算申報」：老闆該怎麼選？

雖然新制利多明顯，但身為精明的經營者，你還是得知道怎麼選最划算。目前的暫繳申報主要有兩條路：

選項 A：一般申報（懶人包法）

• 算法：上年度結算申報應納稅額（扣除房地合一稅後） × 50%。

• 優點：簡單、快速、不用會計師簽證。

• 適合誰：

  1. 去年本業獲利穩定，沒有大起大落的公司。

  2. 去年有大額賣房獲利的公司（因為新制可以直接受惠，大幅降低暫繳額）。

選項 B：試算申報（實支實付法）

• 算法：以今年「上半年（1-6月）」的實際營業收入與所得，試算出一整年的稅額。

• 條件：門檻較高，需要帳冊完備、使用藍色申報書，且必須經由會計師查核簽證。

• 適合誰：

  1. 今年上半年營運慘澹的公司：如果你預期今年獲利會比去年腰斬，甚至虧損，那千萬別用一般申報（那是用去年的好業績來估的）。直接用試算申報，證明你今年沒賺錢，甚至可以「免繳」暫繳稅款。

  2. 有鉅額投資抵減要運用的公司。

決策小撇步： 如果你的公司去年賣了房子大賺一筆，但本業持平，今年直接選「選項 A（一般申報）」最省事，因為新制已經幫你把賣房的稅剔除了，你不需要大費周章去找會計師做試算簽證。

還有誰可以「完全不用」暫繳？

除了上述的算法攻防戰，還有一群幸運兒是直接「免試」的。如果你的公司符合以下任一條件，恭喜你，9 月份可以直接略過這件事：

1. 小規模營業人：在境內沒有固定營業場所的營利事業。

2. 獨資、合夥組織：例如小型工作室、行號（因為直接併入個人的綜所稅計算）。

3. 繳太少：按一般申報計算出來的暫繳稅額在 2,000 元以下者。

4. 免稅特權：依法免徵營所稅的單位（如教育文化公益慈善機關）。

5. 特殊結算：上年度無應納稅額者。

財務長的秘密武器：把省下來的錢做「時間管理」

這項新制對於經常進行資產活化的建設公司、投資公司，或是正處於轉型期、剛處分掉舊廠房的製造業來說，絕對是一劑強心針。

許多老闆常忽略「資金成本」。在目前企業融資利率普遍在 2%~3% 的環境下，若能少預繳 500 萬的稅款，保留在公司帳上運轉半年（直到明年 5 月報稅），光是利息成本的節省或資金週轉的效益，價值就可能有好幾萬甚至十幾萬元。

更重要的是，它讓企業的資金調度更具彈性。面對全球經濟的不確定性，「現金為王（Cash is King）」依然是不變的真理。

結語：別讓你的權益睡著了

雖然 2025 年的暫繳申報期剛過（9月），但這套邏輯會延續到明年、後年。

我建議各位老闆，現在就做一件事：拿起電話，打給你的會計師或財務主管。 確認一下公司去年的申報方式，是否真的有將「房地合一稅」排除在暫繳計算之外？如果你正打算在明年（2026）處分公司名下的不動產，也請務必把這個新制納入你的現金流預估表中。

別小看這一個小小的稅務調整，懂不懂得運用，中間可能就差了一台賓士車的現金流！