沒做這件事，以後建商恐貸不到錢？銀行界正在醞釀的「資金排毒」計畫

買房最可怕的事，不是房價跌了，而是「房子蓋一半，建商跑了」。近期台灣北中南零星傳出的爛尾樓事件，雖然災情未如國外慘烈，卻已讓市場嚇出一身冷汗。這些案例的劇本如出一轍：建商收了錢、貸了款，卻因資金挪用或槓桿開太大，最終週轉不靈，留下一地荒蕪的鋼筋水泥。為了終結這個惡夢，金融圈與營建業正在醞釀一場「資金排毒」計畫——全額信託監管（Full Trust Supervision）。

這聽起來很硬，簡單說，以前建商跟銀行借錢，像父母給小孩零用錢，給了之後很難管怎麼花；以後的模式則像「實報實銷」，吃一頓飯、買一包水泥都要拿收據請款，否則一毛錢都拿不到。

過去的黑箱：你的錢真的花在你家牆壁上嗎？

雖然現在預售屋都有「履約保證」，但實務上資金運用的彈性很大。部分建商習慣「十個鍋子七個蓋」，將 A 建案收到的款項拿去付 B 建案的土地款，或做公司周轉。房市好時沒問題，現金流轉得動；一旦遇上工料雙漲或買氣急凍，資金鏈一斷，就會發生「鍋子還在，蓋子沒了」的慘劇。這就是為什麼「全額信託監管」成為必要的解藥。

銀行界的新守門員：專款專用

所謂「全額信託監管」，就是要求建案所有資金（融資+自備款），全部鎖進第三方信託專戶。最大的差別在於「審核權」與「專款專用」。建商要動用這筆錢買鋼筋，必須拿出進貨單；要付工程款，必須經過負責監造的建築師或經理公司查核「進度達標」，銀行才會放款。這就像請了一位鐵面無私的管家，死盯著帳戶裡的每一分錢。建商想拿去炒股或買跑車？門都沒有。

未來趨勢：沒做信託，恐拿不到融資

對此變革反應最熱烈的，其實是銀行。銀行長期扮演金主，風險最大。未來的趨勢很明顯：「有無落實全額信託」將成為建商實力的照妖鏡。

• 優段班：財務透明，接受監管，銀行給予優惠利率。
• 放牛班：拒絕監管，銀行可能拒貸或要求高額風險溢價。

這是一種市場的「排毒過程」。習慣玩高槓桿、資金左手換右手的投機型建商，將因借不到錢而被自然淘汰。

代價：安全不是免費的

不過，身為客觀觀察者，我也必須點出副作用。中小型建商對此多有怨言，主要考量是「成本」與「效率」。每一筆款項都要審核、跑流程，不僅增加行政費用，也可能拖慢工程進度。而這些增加的信託費、管理費，最後是誰買單？沒錯，很可能是消費者。這就像搭飛機，想要更嚴格的安檢以確保零風險，就得忍受更長的排隊時間與更高的機場稅。這是一場「安全性」與「荷包」的取捨。

給購屋族與地主的建議

雖然全額信託可能微幅墊高房價，但相較於幾千萬血本無歸的風險，這筆「保險費」絕對值得。如果你正考慮買預售屋或參與危老重建，請務必看懂這一點：別只看「有沒有信託」，要看「信託內容是什麼」。簽約前，大膽詢問：

1. 「你們的信託機制是哪一種？」
2. 「工程款撥付是否經第三方查核進度？」
3. 「若建商出狀況，這筆專戶資金能保證續建嗎？」

知識傳媒結語：房市正在「轉大人」

全額信託監管象徵台灣房市正在經歷「轉大人」的陣痛期。過去那種草莽式、靠關係借錢蓋房的時代即將結束。未來，唯有財務透明、正派經營的建商，才能在銀行與消費者的雙重檢驗下存活。這場資金排毒計畫雖然苦口，但絕對是房市健康發展的必要良藥。