所謂「借名登記」是指將自己的財產以他人的名義為登記。目前最高法院的定義為：「當事人約定一方將自己之財產以他方名義登記，而仍由自己管理、使用、處分，他方允就該財產為出名登記之契約」。（最高法院98年度台上字第76號判決、最高法院99年度台上字第1662號判決參照）
房屋貸款知識家社群成立以來，陸續有群友詢問到有關借名登記的問題，今天知識長就要來稍微跟大家說明一下借名登記的意義、效力，以及容易引發的紛爭，大家一定要特別注意！
簡單來說，「借名登記」有下列幾個特點：
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登記名義人和實質所有權人不相符
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實質所有權人（也就是借名者）仍自己管理、使用、處分財產
- 必須雙方當事人意思表示合致
借名登記在台灣社會是非常普遍的情況，通常就是借用他人的名義進行交易，或者表彰權利的行為，就是俗稱的”借人頭”，原因可以歸納為以下幾種：
一、為了規避法律規定的資格限制：例如農地、原住民保留地、國宅、軍眷宅的承購資格有設限，因此，就會有一些出資者找人頭(有資格者)借名登記。不過農地現在已經開放，一般自然人都可以買，所以這種類型的借名登記日趨減少。
二、為了規避稅賦、節稅或者享受貸款優惠：我國不動產之賦稅主體係以「登記名義人」為形式上的認定，如同一登記名義人名下擁有數筆不動產，依稅法相關規定恐被課徵高額稅賦，因此，在避稅的考量下，會分散房產於不同人名下，而這也是借名登記中常見的一種。
又或者是長輩為了避掉遺產稅、贈與稅，在購買房產時就直接登記給子女，讓子女當人頭，省下要繳納的稅賦。
還有就是因為兒女或配偶有比較好的條件，例如低利率的貸款，或是青年首購貸款，為了節省利息支出，所以用他人的名義持有不動產。
三、為了躲避債務、債信，或單純隱匿財產：例如有人在外欠債，為防名下財產被債權人查封，會找信任的家人或親友當人頭，將名下財產移轉給家人或親友；又或者有公務員身分者，想躲避財產申報隱匿財產，而將自有財產登記在信任的親友名下。
四、親屬間或合夥投資之借名：有些親友合夥做生意或購買不動產，但有人不便出名，就以親友的名義登記，自己隱名合夥。
五、宗教寺廟廟產之借名：過去有很多信徒捐贈資金蓋廟，但礙於法令無法辦理登記，故不少情況會把廟產借名登記在廟方的住持或是管理人名下，最初大家都有互信基礎，且知道這是眾人捐款所蓋，都不會有紛爭，但時間一久，當初捐資的信徒可能老去交代不清楚；又或者，住持因故去世，其繼承人出面辦理繼承登記，事後不認帳，主張此為私產，以致寺廟等宗教團體的借名登記就衍生不少”人神爭產”的爭議。
為了解決這些廟產紛爭，立法院在111年5月三讀通過「宗教團體以自然人名義登記不動產處理暫行條例」，明定施行後兩年內，宗教團體可以提出不動產登記名義人同意書、取得不動產相關證明文件等應備文件，向地方民政主管機關申請權利歸屬審認，以及辦理囑託更名或限制登記，如此一來，台灣約有7,500間宗教團體的財產就不至於淪為私人所有。
【效力】
早期法院實務尚未承認借名登記契約的時期，就一方借用他人名義進行財產登記的借名登記行為，通常以是否為具有正當理由之「消極信託」，來做為判斷借名登記法律行為效力之依據。
什麼叫消極信託呢？一般來說，信託之受託人對登記在名下的財產有管理、處分權（包括出租、出售給他人等），此種信託屬於「積極信託」，該信託登記財產即受信託法相關規定之保障（例如，信託法第12條前段：「對信託財產不得強制執行」）；反之，如果信託登記名義人對信託登記之財產，無任何管理處分權，其實際占有、管理之人仍為借用人，這種信託就是「消極信託」。
消極信託因出名人對登記在名下之財產無管理權，因此屬於無效的信託行為，不成立信託關係，但此等消極信託，仍得成立「借名登記」關係，雖無信託法之適用，但得類推用適用民法關於委任之規定。（96年度上字第449號判決參照）
不過，隨著時間推移，現在法院實務已普遍肯定借名登記為一具獨立概念的「無名契約」，其成立側重於借名者與出名者間之信任關係，在性質上應與委任契約同視，倘其內容不違反強制、禁止規定或公序良俗者，固應賦予無名契約之法律上效力，並類推適用民法委任之相關規定。所以現今針對借名登記即回歸一般契約原則，就具體個案中當事人所主張之實際情況，來判斷是否有違反「強制、禁止規定或公序良俗」之情形，若無，則本於私法自治及契約自由原則，該借名登記的法律行為應屬有效。
那何謂違反「強制、禁止規定或公序良俗」之情形呢？簡單而言，就是要看借名登記當時，當事人是否想要以不正當的方式來規避法律規定，舉例來說：
➢如前面所述的，借名登記是為了規避資格限制，就違反了法律的強制規定。
➢或是為了躲避債權人的強制執行而訂立借名登記契約，此有詐害債權人債權之嫌，會被認定為「脫法行為」，契約應屬無效。
➢那如果是為了規避稅賦、節稅，或者享受貸款優惠而借名登記，就比較處於灰色地帶，通常若未違反稅法上的強制規定，依契約自由原則，也有法院判有效。
【紛爭】
台灣訴訟上的借名登記紛爭真的非常多，知識長統計了一下，情況不外乎以下這幾種：
(一)出名人拒絕返還借名財產
若借名人希望取回財產，依民法第549條規定得隨時終止委任契約，契約一旦終止後，出名人即負返還財產予借名人之義務。
理想狀態當然是大家都是信守承諾的老實人，出名人乖乖返還借名財產。通常在借名登記的當下，彼此都是一團和氣，不過時間一久，就會進入人性考驗期，切記！千萬不要在金錢面前考驗人性，有時候你以為的”自己人”，比外人更敢要，知識長看過太多太多出名的親友翻臉不認人，反過來侵占財產。
(二)出名人或借名人死亡
縱使出名人或借名人關係和諧且均遵守契約約定，但人吃五穀雜糧，難免生老病死，一旦其中一方於契約存續期間死亡，就會發生另一個法律狀態─繼承。同時依民法第550條規定：「委任關係，因當事人一方死亡、破產或喪失行為能力而消滅。」，也就是借名登記關係會因為當事人其中一方死亡而消滅。
借名登記關係消滅、繼承人出現，原來的出名人或借名人又沒有把事情交代清楚(或者有交代但繼承人根本不理會)，此時返還財產的問題就會變得更加複雜。
(三)出名人擅自處分借名財產
借名人要承受的風險除了出名人拒絕返還外，還有出名人可能擅自將財產出賣給他人。以房屋為例，不動產以登記為主，依土地法第43條規定：「依本法所為之登記，有絕對效力。」，再依民法第759條之1規定：「Ι.不動產物權經登記者，推定登記權利人適法有此權利。Π.因信賴不動產登記之善意第三人，已依法律行為為物權變動之登記者，其變動之效力，不因原登記物權之不實而受影響。」
政府開放登記謄本上的所有權人資料給相關人等查閱，利用透明化的制度保障交易的安全。換言之，交易相對人僅能從建物登記資料得知登記名義人為何人，至於房屋是否為借名登記財產以及實際所有權人為何人，交易相對人均無從得知，在此種情況下，如何在保障交易安全與兼顧借名人利益中取得平衡、要不要考量交易相對人為善意或惡意，曾是實務上的一大難題。
為了此難題，最高法院於106年2月14日第三次民事庭會議，通過了有關借名登記之決議：「借名人甲與出名人乙就特定不動產成立借名登記關係，乙未經甲同意，將該不動產所有權移轉登記予第三人丙，其處分行為效力如何？
決議：採甲說（有權處分說）：不動產借名登記契約為借名人與出名人間之債權契約，出名人依其與借名人間借名登記契約之約定，通常固無管理、使用、收益、處分借名財產之權利，然此僅為出名人與借名人間之內部約定，其效力不及於第三人。出名人既登記為該不動產之所有權人，其將該不動產處分移轉登記予第三人，自屬有權處分。」
這個決議對之後的法院判解非常有影響力，知識長講白話一點：當你把財產借名登記在別人名下，登記名義人形式上就是所有權人，他是有權做任何處分行為，即便交易相對人是惡意第三人，明知道有借名登記的情況存在，但因為借名登記的效力不及於第三人，所以出名人的處分行為還是有效，借名人只能追究出名人的民刑事責任，無法請求交易相對人返還財產。
(四)出名人擅自以借名財產向他人抵押借款
這種情況其實也跟上述(三)一樣，因為出名人已經登記為不動產之所有權人，自然有權以該不動產向他人抵押借款，縱使貸款人明知這筆不動產只是借名登記在出名人名下，抵押權還是會成立生效。
但出名人也要小心刑法的背信罪，刑法第342條背信罪規定：「為他人處理事務，意圖為自己或第三人不法之利益，或損害本人之利益，而為違背其任務之行為，致生損害於本人之財產或其他利益者，處五年以下有期徒刑、拘役或科或併科五十萬元以下罰金。」，所謂的違背任務行為，包括「違背信託義務」及「事務處分權限之濫用」在內，也就是說，背信罪的成立是以為他人處理事務，而具有誠實信用處理事務，維護安全本旨之受任前提為要件。
出名人既受借名人委任借名登記，卻擅自處分借名財產或以借名財產向他人抵押借款，明顯已濫用其與借名人間委任處理事務之權限（民法第528條：「稱委任者，謂當事人約定，一方委託他方處理事務，他方允為處理之契約。」第534條：「受任人受概括委任者，得為委任人為一切行為。但為左列行為，須有特別之授權：一、不動產之出賣或設定負擔」），故出名人之行為應構成刑法第342條第1項背信罪。
【呼籲－最好不要用借名登記】
就像知識長在LINE群組裡告訴大家的：借名登記基本上就是沒有保障！
畢竟將自身財產以他人名義登記就不是正常狀態，是名不符實的法律關係。有時不小心還弄假成真，財產變成別人的。
事實上，法院目前對借名登記並不是很友善，因為多數認定會有這種關係，多半還是以逃稅、虛偽為目的。而且要推翻土地登記的效力，讓法院相信不動產中真的有借名登記關係的存在，原告（通常是借名人）需要負很高的舉證責任，不是隨便說說就可以，舉證之所在，敗訴之所在，借名登記之合意舉證困難，造成借名人在借名登記訴訟中敗訴機率很高。
總而言之，言而總之，「名符其實」絕對是解決問題的根本方法。
不過知識長也理解，現實生活中總是有許多身不由己。如果真的沒辦法避免借名登記的發生，知識長在下一篇會教大家一些保護自己的方法，來防止借名登記的副作用。你要問這些方法效果好不好呢？只能說，就算無法百分百杜絕後患，但讓自己多幾層保護總是好的。
請記住，法律真的不公平，且只保障懂它的人。
