同樣月薪9萬，A銀行核貸、B銀行拒件：2026年房貸最荒謬的現實

政策確實在鬆綁，但很多購屋者走進銀行之後發現，實際的核貸體驗並沒有明顯改善。問題出在哪裡？

答案藏在央行目前的管理模式裡。限貸令實施近五年，房市的投機火苗確實被壓下來了，但銀行體系的不動產放款集中度依然維持在 36.7% 左右的歷史高位。對央行而言，火雖然關小了，鍋裡的水溫還在。

在這個背景下，央行的策略已經從「統一指令」轉向「差異化管理」。不再對所有銀行下同一道限制，而是要求各家銀行自行提交管控計畫書。放款結構健康的銀行能獲得更多彈性，集中度偏高的銀行則會被約談。

這代表什麼？代表你能不能順利拿到房貸，不只取決於你個人的條件，還取決於你申貸的那家銀行當下的水位和內控策略。

三類人在現行架構下最容易過件

在銀行自主管理的框架下，各行內部確實存在優先序。以下三類申貸人在目前的環境中相對有利：

第一類是無自用住宅的首購族。新青安貸款已經被排除在銀行法第 72 條之 2 的不動產放款限額之外，這代表銀行承做新青安案件不會吃到自己的額度上限。以台灣銀行為例，已經將無自用住宅者的房貸收支比從 200% 調降至 180%，等於放寬了核貸門檻。過去月收入要 10 萬才能貸到的額度，現在月收入 9 萬就有機會過關。

第二類是實質換屋族。過去「先買後賣」的換屋者最大的壓力，是必須在一年內賣掉舊屋，否則就會觸發限貸條件。央行近期將這個期限從 12 個月延長到 18 個月，多出的六個月緩衝，讓換屋族不至於為了趕時限而被迫賤賣。

第三類是都更與危老重建案件的貸款需求。這類案件屬於國家政策重點推動項目，銀行承做相關放款在央行的評核中被視為正向指標，不僅不算在限額內，部分銀行甚至願意提供更優惠的利率條件。

放款集中度 37% 的真正意涵

過去不動產放款集中度 34% 到 35% 就算偏高，但現在即使來到 37%，意義已經不同。原因是房價水準本身就已經墊高。

同樣一間房子，十年前可能 1,000 萬，現在同地段要 2,000 萬。當房價翻倍，貸款金額自然跟著上升，集中度數字偏高有一部分是結構性因素，而非全然代表風險失控。

這段話透露的政策訊號很明確：央行對房價的態度是「穩」而不是「崩」。政策目標是抑制投機、控制系統性風險，不是讓房價大幅回檔。對於還在等房價崩盤再進場的人來說，這個訊號值得認真消化。

在限貸環境下提高核貸機率的三個做法

第一，把金融往來集中在同一家銀行。薪轉帳戶、大額存款、保險、投資，盡量集中到你打算申貸的銀行。在自主管理時代，銀行會優先把有限的額度分配給貢獻度高的客戶。分散在五家銀行的資產，在任何一家都不算 VIP。

第二，自備款的規劃以貸六成為基準做壓力測試。即使你的條件符合貸八成的資格，也不要把財務計畫建立在最高成數上。銀行水位隨時可能收緊，預留兩成的彈性空間，才不會在交屋前夕因為核貸不如預期而陷入被動。

第三，控制你的總負債結構。台銀將收支比降到 180% 是正面訊號，但這不代表可以把槓桿開滿。銀行現在看的是整體還款能力，名下的信貸、車貸、信用卡循環餘額都會被計入。在送件之前，先清理掉不必要的小額負債，對核貸結果會有實質幫助。

知識傳媒結語

2026 年的房貸環境，不是「借不到錢」，而是「錢變得有選擇性」。央行從一刀切轉向差異化管理，表面上是鬆綁，實際上是把篩選的權力下放給各家銀行。這意味著同樣條件的申貸人，在不同銀行可能得到截然不同的結果。

對購屋者而言，現在最重要的功課不是猜政策走向，而是搞清楚自己在銀行眼中屬於哪一個優先級。你是額度內的優質客戶，還是水位滿了之後第一批被擋下來的人？這個問題的答案，在你走進銀行之前就應該先想清楚。