Q1401：請問銀行鑑價都是以附近成交紀錄為依據嗎？

(1) 請問銀行鑑價都是以附近成交紀錄為依據嗎？

Ａ：估價看實登，買賣價兩者取其低

(2) 鑑價好像一直都是一個謎

Ａ：不會是謎，很單純，對估價人員來說，他們不會去採信任何單據，頂多針對實價登錄價格，每坪再加你5%-10%，不過你若不給照片，這些資料他就當成室內一般屋況，一般屋況就是一般價格，我一天評估之案件約莫200-500件，所以一件案件只有幾分鐘時間，不會有太多著墨

(3) 一般是否屋齡超過一定年限，銀行鑑價就只剩下土地價值？

Ａ：依據不動產估價技術規則，建物都有其耐用經濟年數，倘超過耐用經濟年數，則建物價格都會給很低，有的估價人員保守的就只給殘價率、殘值，透天厝價格來自土地+建物，土地絕對是重要關鍵之所在，建物僅係屋殼，屋殼並不值錢，透天評估方法跟公寓大樓華廈等截然不同，公寓大樓華廈件坪單價拉一拉一件不需要幾分鐘就看完了， 透天要看很多案例，所以一般估價人員針對透天都不會下價格，故就會保守再保守。

所以若要作透天案件 可以找當地銀行 信合社 多問幾間 它們掌握度才高 才可以給到較好之估價，另外估價有分行制、總行制，有的銀行估價由分行自己搞，有的是區域中心或總行評估，所以差異很大。再來一位專業之估價人員 ，很少會全省都了解，你若是高雄案件回送總行估價，估價人員只懂新竹以北行情，那高雄永遠估不到．這都是客人無法掌握，業務也無法掌握之地方

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