為何老公寓仍是熱門選項？
房價高漲下，總價較低的老公寓仍吸引首購族與投資客。雖然屋齡大，但市中心的土地價值、都更與危老題材，讓它在2025年仍具投資潛力。然而，結構安全、貸款限制與長期維護，往往決定它是潛力股還是燙手山芋。
一、市場現況：價格分化愈來愈明顯
- 供給量大：內政部資料顯示，全台屋齡30年以上住宅已占總量逾40%，雙北、台中、桃園中壢最集中。
- 價格兩極化：
- 核心區：捷運、學區與商圈旁的老屋，因土地稀缺與都更題材，近三年仍維持緩漲。
- 邊陲區：人口外移、更新誘因不足，交易量低迷，轉手困難且價格停滯。
二、風險總檢表：買前先確認
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結構與耐震：多數老公寓未符合921地震後的耐震規範，混凝土劣化、鋼筋鏽蝕需專業檢測。
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貸款條件：普遍遵循「屋齡＋貸款年限 ≤ 70 年」。屋齡35年的房子，房貸通常只能核准20–25年。部分保守銀行甚至抓50年上限。
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持有成本：自備款比新屋高，加上10~15%裝修與管線更新費，總花費未必划算。
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保險要求：銀行常要求加保地震險、火險，利率略高。
三、投資與自住的不同策略
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自住客：地段佳、交通便利的老屋，可依需求重新裝修、管線更新，總價仍比新屋親民。
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投資客：必須精算租金報酬率與未來都更可行性，避免因人口外移或管理鬆散，陷入資金黑洞。
關鍵原則：買對地段＞漂亮裝潢；裝潢可更新，地段錯了難翻身。
四、升值與政府資源
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都更／危老：若基地面積達標、住戶同意度高，可透過危老或都更計畫換取新屋與增值空間。
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拉皮補助：北市與台中提供最高工程費50%的外觀整建補助，但僅改善外觀，無法解決耐震問題。
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成功案例：台北中山區老公寓透過危老改建，原屋主入住新大樓並取得高坪效新權狀，資產翻倍。
五、2025購屋實戰建議
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預算配置：房價外預留至少10–15%做管線與防水更新。
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產權確認：委託代書檢查土地持分、權狀、稅籍。
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銀行比價：多詢問不同銀行的貸款年限、成數與利率。
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專業協助：建築師、結構技師可提供耐震評估與整修建議。
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定期維護：長期持有需制定年度保養計畫，避免突發大修。
知識傳媒總結：
買老公寓不在於「舊」與否，而是地段、結構、管理與未來發展。只要做好四大檢查：地段、屋況、貸款、社區治理，並搭配專業團隊及政府補助，老屋仍可成為高CP值且具增值潛力的選擇；反之，忽略風險，便可能成為無底洞。
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