租賃條例修法：保護房客的法律，為什麼可能讓你更租不到房

內政部通過《租賃住宅市場發展及管理條例》修正草案，三大方向看起來很美：保障租期3年、限制續約租金漲幅、強化雙方權益。但當房東圈集體炸鍋，你就知道事情沒那麼簡單。

台灣租屋市場約110萬戶，租金已連年上漲——台北年增5.2%、台中4.8%、高雄3.4%。在這個本就供不應求的市場裡，這次修法的「副作用」值得每個人警惕。

三年租期保障：房東變得更挑人

草案規定，除非房東有自用需求或法定事由，否則不得在3年內拒絕房客續租。房東若以自用收回，須提前6個月通知，收回後1年內不得再出租，違規罰3到30萬並賠償房客3個月租金。

聽起來是房客的福音，但現實是：當房東覺得「一旦租出去就收不回來」，他不會更慷慨，只會更挑剔。收入不穩定、帶寵物、信用條件較弱的基層租客，將第一批被排除在門外。房東的防禦本能是把房源留給最「安全」的高端客群，弱勢者反而更難租到房。

更別忘了，現行定型化契約裡「雙方均有任意終止權」的條款，可能讓這3年保障形同虛設。法律給了保障的框架，卻留了合約的後門。

租金管制：房東不是笨蛋

續約租金漲幅不得超過主計總處公布的「房租指數年增率」——以2025年9月為例，上限約2.14%。房東還得在租期屆滿6個月前提出通知。

這個制度的問題在於：它管得了「續約」，管不了「首約」。精明的房東會在第一次簽約時就把未來預期漲幅一口氣灌進去。或者更直接——乾脆不續約，每年換新房客、簽新合約，從根本上規避漲幅限制。

結果就是租約「碎片化」。原本想長租、穩定生活的家庭，反而每年都要面對被換約的風險。法律管了價格的天花板，卻催生了租期的不確定。

另一個隱藏問題：草案明定房東不得禁止房客申請租金補貼、遷入戶籍或報稅，違規條款一律無效。這在紙面上是進步，但現實中許多房東會直接把稅金「轉嫁」進租金裡——形式合法，效果打折。

租霸條款與公證：修法最被低估的一塊

相比前兩項引發的爭議，修法中真正有結構性意義的其實是「租霸下車條款」和公證制度的強化。

過去房東最大的恐懼是：租客不繳租金、拒絕搬遷，房東卻只能走漫長的訴訟程序，一拖就是半年以上。這次修法增訂了兩個關鍵條件下房東可提前終止租約——承租人欠租經催告未繳且一年內累計達3次，或承租人從事非法活動、妨害安寧秩序情節重大。

更重要的是：如果租約經過公證，當承租人符合法定終止條件卻拒絕搬遷，房東可以直接聲請法院強制執行，跳過訴訟。

目前台灣民間住宅租賃的公證比例極低，幾乎只有商用或社會住宅包租代管才會公證。租賃公會代表坦言，這次修法如果能真正推動公證普及化，才是讓租屋市場「浮上台面」的關鍵——房東有保障才敢放心租，租客的權益也才有法律基礎可以主張。

但這裡也有隱憂：斷水電條款如果條文不夠明確（例如未限定屋內無人的情況），萬一房東在糾紛中直接斷水斷電，屋內有人發生意外，居住權與生命安全之間的界線就會變得危險地模糊。用行政手段取代法院裁定，法律風險不容小覷。

房東的三條路，都不是好消息

當法律過度限縮房東的彈性，市場的「防禦機制」就會啟動。房東的反應通常只有三種：漲價轉嫁（首約一次漲到位）、變嚴格篩選（弱勢租客出局）、或乾脆不租（空置觀望）。

這三條路，對本就供不應求的台灣租屋市場來說，每一條都是雪上加霜。修法的初衷是保護110萬租屋族，但如果房東集體進入「防禦模式」，市場供給進一步萎縮，最後受傷的恰恰是最需要保護的那群人。

知識傳媒結語

居住正義不應該是一場零和遊戲——保護房客不等於懲罰房東，保障房東也不代表放任市場。

這次修法最值得關注的，不是「3年租期」或「租金管制」這些容易上新聞的標題，而是公證制度能否真正落地。當租約有公證做後盾，房東不怕租霸、房客不怕被趕，雙方都有法律保障，房源才會真正釋出，租金才有可能因供給增加而穩定。

但真正該問的是：在一個租屋市場掌握度只有75%、大量房東仍躲在地下經濟的結構裡，光靠一部修法，能改變多少？如果沒有完整的租金實價登錄、沒有快速有效的糾紛調解機制、沒有讓房東願意「浮出水面」的誘因設計——再漂亮的法條，最後都只是寫給守法者看的規則，而那些最需要保護的租客，依然困在看不見陽光的角落裡。