2026 房貸緊縮實錄：代書「保證」的成數，為何銀行完全不認帳

消失的 0.5 成，暴露的信任危機

這起糾紛的核心很簡單：代書口頭保證土地銀行能貸 7.5 成，結果銀行直接否認，最高只核 7 成。一來一往，就是 150 萬的資金缺口。

2026 年房貸水位緊繃，銀行法 72-2 條限制下，部分代書為促成交易，給出過度樂觀的承諾。等到撥款階段出問題，再推給「銀行政策調整」或「內部作業因素」。

這不是專業判斷失準，而是資訊不對稱下的信任濫用。

本案買方的關鍵自保動作：保留了完整的 LINE 對話截圖，成為後續爭議中唯一的實質證據。

為什麼這種情況會發生

代書敢給出「超出實際」的承諾，背後有幾個結構性因素：

一般購屋者不熟悉貸款審核流程，對代書的說法缺乏驗證能力。而貸款成數最終取決於銀行內部評估，代書即使承諾失準，也容易將責任歸咎於「銀行端變數」。

更深層的問題在於，部分代書與特定房仲或賣方存在長期合作關係，促成交易的動機可能凌駕於客觀評估之上。當買方、賣方、房仲、代書四方利益交織，唯一沒有「內部人」幫忙說話的，往往就是資訊最弱勢的買方。

但這個案例打破了這種資訊壟斷。買方在發現問題後，直接聯繫中國信託補件成功，證明所謂的「專業代辦」如果缺乏誠信，價值極為有限。

2026 年貸款環境的特殊風險

今年的房貸市場與過去截然不同。央行連續升息後，各銀行的房貸額度普遍緊縮，審核標準也比以往嚴格。過去代書憑經驗「估個大概」或許還能矇對，但在銀行端錙銖必較的現在，任何過度樂觀的承諾都可能成為買方的財務陷阱。

尤其對於總價較高的物件，0.5 成的差距動輒上百萬。如果買方沒有預留足夠的資金緩衝，或是合約中沒有設定保護條款，就可能面臨「補不出錢、解約又要賠」的兩難困境。

這也是為什麼在當前市場環境下，買方必須比過去更主動地掌握貸款資訊，而不是被動地全權委託代書處理。

三個實務建議

第一，貸款條件必須書面確認

不要只聽代書口頭說「某某銀行沒問題」。要求提供銀行的初步評估結果，或直接致電銀行房貸專員確認。代書是代辦角色，最終核貸權在銀行。

如果可能，在簽約前先自行向 2 至 3 家銀行詢問初步的貸款條件，取得自己的基準判斷。這個動作花不了太多時間，卻能有效降低被「灌水承諾」誤導的風險。

第二，善用解約保護條款

簽約時載明：「若買方個人信用無虞，但房貸成數未達約定比例，買方得解除契約。」這是防止因成數落差而承擔高額違約金的基本保障。

這個條款的關鍵在於「約定比例」必須明確寫出數字，而非模糊的「依銀行核定」。同時，建議加註「以銀行正式核貸通知為準」，避免後續對於成數認定產生爭議。

第三，所有承諾留下文字紀錄

電話中的任何重要承諾，請對方在 LINE 或書面上再確認一次。如果對方迴避留下文字，這筆交易的風險就值得重新評估。

文字紀錄不只是自保工具，也是一種篩選機制。願意對自己的話負責的專業人士，不會害怕留下書面承諾。

知識傳媒結語

這場糾紛反映的不只是個案問題，而是台灣房產交易長期存在的結構缺陷：過度依賴中間人的專業判斷，卻缺乏有效的監督與驗證機制。

當房市進入調整期，不只房價在修正，從業人員的專業素養與誠信也正在被市場重新檢驗。那些習慣用「話術」而非「實力」促成交易的從業者，將逐漸被市場淘汰。

對購屋者而言，這是一個提醒：買房除了考量地段與價格，更要評估合作對象的信譽。遇到承諾與實際嚴重落差的情況，向地政士公會投訴是正當的權益維護途徑。

畢竟，辛苦累積的購屋資金，不該因為他人的不實承諾而陷入風險。