沒有私設通道持份,沒有通道持份可以通行嗎

社區透天沒有通道持分可以買嗎？4大關鍵解析「私設通道」風險

購買社區透天住宅，經常遇到通道土地為部分住戶持有的情況，若其他住戶未擁有該持分，恐引發通行、停車等爭議。以下以4大實務面問題，解析「私設通道」的潛在風險與因應重點。

一、該通道土地使用是否具法定用途

依《建築法》第30條，建照申請需附土地權利證明，如所有權狀或使用同意書。可據以確認：

• 通道是否註明為「供人車通行」
• 若僅標示行人通行，不得停放車輛

實務建議：查閱建照圖說、地籍圖、土地謄本，以確認通道的法定用途與範圍。

二、未持分住戶是否有取得使用同意書

未持分者，須確認是否具備「土地使用同意書」作為通行依據：

• ✔ 若有同意書，表示土地所有人授權，具通行合法性
• ✘ 若無，則屬法律模糊地帶，應確認是否屬「既成道路」或「袋地通行權」

購屋前應向屋主或仲介索取並保留授權文件。

三、如何判定通道是否為「既成道路」

如主張通道為「既成道路」，應符合大法官釋字第400號的3項條件：

1. 已連續供公眾通行超過20年
2. 為生活必要的對外聯通通道
3. 土地所有人未曾提出異議

✅ 符合即構成「公用地役關係」，即便為私地，也不得任意阻擋通行。

✅ 不符合條件，則通道仍為私有，無權利證明者不得任意通行。

四、門前通道是否為唯一出入口

根據《民法》第787條第1項，若住戶僅能藉由該通道對外通行，即可主張「袋地通行權」。即便無持分或同意書，也得合理使用此通道。

若遭阻擋通行，可依《民法》、妨害自由罪或《建築法》向警方報案。

知識傳媒結語

選購透天社區時，通道產權與通行依據須詳細檢視。若房屋未附土地持分，應確認是否具合法通行基礎，以免日後衍生爭議，甚至影響取得使用執照。