5月報稅季來了，賣房族先看懂房地合一稅

5月報稅季一到，許多人第一時間想到的是綜合所得稅，卻容易忽略房地交易可能涉及的房地合一稅。

只要去年有完成房屋、土地移轉登記，或有預售屋、房屋使用權等交易，就要先確認自己是否落在申報範圍內。房地合一稅屬於房地交易所得稅，與綜合所得稅是不同制度，不能直接併入5月報稅一起處理。

實務上，最容易出問題的不是稅率本身，而是申報期限、成本費用認列、自住優惠條件，以及文件準備是否完整。

什麼情況需要申報房地合一稅

個人交易2016年1月1日以後取得的房屋、土地，應於完成所有權移轉登記日次日起算30日內辦理申報。若為預售屋或房屋使用權交易，則以交易日為準，同樣要在30日內完成申報。

房地合一稅採分離課稅、分開申報，不併入當年度綜合所得稅。即使是賠錢賣，也仍然要申報；少數例外，例如符合不課徵土地增值稅的農業用地、尚未被徵收的公共設施保留地，才可能不在申報範圍內。

若未依限申報，可能會被處新台幣3,000元以上、3萬元以下罰鍰；若經查有應補稅額，還可能另按漏稅額加處罰鍰，因此不可輕忽。

持有期間會影響稅率

房地合一稅的持有期間，是以登記日到登記日計算，不是以簽約日計算。

不同持有期間對應的稅率如下：

• 持有2年以內：45%

• 持有逾2年、未滿5年：35%

• 持有逾5年、未滿10年：20%

• 持有10年以上：15%

實務上，即使只差幾天，稅率也可能差一個級距，因此在安排過戶時間時，務必先確認持有期間是否已達較有利的稅率門檻。

可認列與不可認列的成本費用

在計算房地合一稅時，成本與費用的認列是關鍵。

可認列的項目包括原始取得成本、仲介費、代書費、契稅、印花稅、規費，以及能增加房屋價值或效能、且非2年內所能耗竭的裝修費，例如管線更換、泥作、固定裝潢等。

一般維修性支出，例如活動家具、冷氣、粉刷壁紙等，通常不被採認。

另外，土地增值稅、房屋稅、地價稅、管理費、清潔費，以及持有期間的貸款利息，都不能列為費用扣除，這是最常見的申報錯誤之一。

如果無法提出費用證明文件，則可按成交價額3%推計費用扣除，最高以30萬元為限。不過，推計金額通常低於實際支出，建議仍以發票、收據等單據完整保存為佳。

自住房地優惠條件要看清楚

房地合一稅的自住房地優惠，並不是「有住過」就能適用，而是必須同時符合以下三項條件：

• 本人、配偶或未成年子女辦竣戶籍登記，且持有並居住該房屋連續滿6年。

• 交易前6年內，無出租、供營業或執行業務使用。

• 本人及配偶、未成年子女於交易前6年內未曾適用過此優惠，也就是6年內限用1次。

符合條件者，課稅所得400萬元以內免納所得稅，超過部分按最低稅率10%課徵。

常見誤區包括只有已成年子女設籍、只有父母設籍，或屋主本人未設籍。這些情況通常都不符合自住優惠資格。國稅局認定的是「連續設籍並實際居住滿6年」，不是單純持有滿6年。

重購退稅怎麼適用

如果是換屋族，也可以留意房地合一稅下的重購退（抵）稅優惠。

重點在於出售與重購的移轉登記時間必須在2年內，先買後賣或先賣後買都可以，但出售與重購的房地都要符合自住條件。

申請時，本人、配偶或未成年子女須於出售及重購之房屋辦竣戶籍登記，並實際居住，且出售前1年內不得有出租、供營業或執行業務使用。

新制下，「大換小」也可以按比例退稅，「小換大」則可全額退還。不過，重購的新屋在5年內不得改作其他用途，例如出租、營業或執行業務，也不能再行移轉，否則國稅局將追繳原退還稅款，並可能加計利息。

報稅前建議先準備的資料

若今年有房產交易，建議事先備妥以下資料：

• 買賣契約書。

• 取得成本證明、移轉登記資料、收款紀錄。

• 仲介費、代書費、契稅、規費等費用單據。

• 裝修費發票，限符合增值或非2年內耗竭者。

• 戶籍謄本、水電費帳單等，可作為自住優惠的居住佐證。

資料越完整，越能避免課稅所得被放大，也能降低申報時臨時補件的風險。

對預售屋、繼承取得、特殊產權案件來說，更要先確認交易類型與適用規則。尤其是繼承取得的房地，原始成本通常依繼承時的房屋評定現值與土地公告現值認定，往往低於市價，若後續以市價出售，帳面獲利與稅負可能明顯放大。

房地交易稅務最重要的，不只是知道有沒有賺錢，而是要先看懂規則、時點與文件。每一個數字、每一天時間差，都可能影響最後要繳多少稅。