2025年台北市預售屋實價登錄數據顯示，市場交易結構與普遍認知存在明顯落差。馨傳不動產智庫執行長指出，在高房價環境下，一般直覺認為低總價產品應主導市場，但數據呈現的結果截然不同。
交易結構：中高總價產品占市場逾六成
依實價登錄統計，台北市預售屋各總價區間分布如下：3,000萬元以下產品占比約30.2%，雖為單一區間最高，但不及整體市場三分之一；3,000萬至7,000萬元區間合計占比達62.8%，為市場主力；其中4,000萬至7,000萬元區間單獨占比約41.6%，交易熱度明顯高於低總價產品；7,000萬元以上產品占比仍有約7%。
上述數據顯示，台北市預售屋市場的購買力重心已由首購需求轉向資產配置需求。中高總價產品的主要買方涵蓋科技業高階主管、企業主及自營商，以及進行家族財富傳承的高資產族群。對此類買方而言，房地產的抗通膨與資產保值功能，是購屋決策的核心考量，而非月付能力。
低總價市場坪數結構：15至25坪為主流
在3,000萬元以下的低總價區間中，坪數分布亦與「極小宅化」的市場印象不符。統計顯示，15至20坪產品占比31.6%居冠，20至25坪占比29.5%緊追其後，兩者合計超過六成；10至15坪占比19.2%；5至10坪的微型產品僅占3.7%。
此一結構反映，即使在總價受限的條件下，台北市買方仍傾向維持基本居住機能。15至25坪的室內空間（扣除公設後約10至17坪），可配置獨立客廳、廚房及一至兩間臥室，符合基本生活需求。10坪以下產品因居住功能有限，二手市場流動性較低，轉手難度相對較高。
雙軌市場下的購屋策略
台北市預售屋市場呈現明顯的雙軌結構：4,000萬元以上由換屋族與高資產族群主導，3,000萬元以下則是首購族的主要競爭區間。面對此一市場格局，購屋決策可參考以下三項方向：
其一，重新評估地理範圍：相同預算在台北市近郊第一環（如板橋、三重、永和等）可取得坪數更大、居住品質更佳的物件，與台北市核心地段相比，居住條件差距值得納入評估。
其二，低總價物件應把握坪數底線：依市場數據，15至25坪為低總價區間的主流產品，格局需能配置標準臥室及基本生活空間，以確保未來轉手時具備一定的市場接受度。
其三，財務規劃優先於市場情緒：中高總價產品的交易熱度反映特定族群的資產配置邏輯，與一般首購族的購屋條件並不相同，不宜以此作為擴大槓桿的依據，應以自身現金流承受能力為購屋決策的核心標準。
知識傳媒結語
台北市預售屋市場的雙軌結構，反映的是整體社會財富分配的現實。當資產配置需求成為推動高總價交易的主要動力，住宅市場的供需邏輯已逐步脫離薪資所得的框架。在此背景下，住宅政策的設計是否應更精準地區分「居住需求」與「資產配置需求」，以避免政策工具的錯置，是值得持續關注的制度性問題。
