吉家網2025房市年報：成屋交易量創2016年以來新低，預售市場萎縮逾七成
年報核心數據
吉家網於2025年底發布「2025房市年報」，揭示台灣房市全面轉入空頭格局。七都（台北、新北、桃園、新竹、台中、台南、高雄）平均總價年跌4.44%，整體跌幅標示為4.75%。全年成屋交易量僅26.1萬棟，為2016年以來最低水位；預售屋交易量萎縮68%至73%，單年降幅屬歷史罕見。
交屋潮數據干擾，實質跌幅遭低估
吉家網研究團隊指出，2025年第四季大量交屋案件集中入帳，導致當季移轉統計納入大批三至四年前預售高點成交的案件，人為拉抬當期均價，掩蓋約2%的實質跌幅。
此一現象源於2021年「實價登錄2.0」制度，規定預售屋簽約後30日內申報。預售成交價格雖早已公開揭露，但成屋移轉統計以實際過戶時間為基準，導致高點預售案件集中於近期入帳，形成統計失真。市場實質議價空間因此大於官方數據呈現的4.75%跌幅。
跌幅前十名區域與結構成因
台中大里（年跌18%）：供給端問題為主因。大里過去因台中市區外溢效應及交通建設預期，建商大量推案，房價快速拉升。2025年市場資金收緊後，供過於求問題浮現，跌幅居全台之冠。
新北八里、泰山（各年跌16%）：兩地均屬依賴未來建設題材支撐房價的邊緣區域。八里以淡江大橋為題材，泰山以塭仔圳重劃區為概念。空頭格局下，購屋需求向核心區域（板橋、永和等）回流，蛋白區抗跌性明顯偏弱。
台南善化、新北土城：兩地前期房價上漲主要依附科技園區與台積電設廠題材。企業購屋需求受限於員工薪資水準及貸款成數管制，題材效應消退後，價格向居住基本面修正。
台北大同、中山，高雄鼓山：精華區與豪宅指標區跌幅均逾一成，顯示本波修正具全面性，不再呈現傳統「核心區抗跌、外圍區下跌」的差異化格局。高總價物件在央行選擇性信用管制下貸款成數受限，屋主求售壓力大幅讓利。
「股強房弱」現象：資金排擠效應
2025年房市資金面出現結構性轉變。股市因AI產業行情及高股息ETF熱潮吸納大量散戶資金，傳統「股市獲利轉房產」的資金循環路徑中斷。住宅租金投報率普遍低於3%，相較於股市同期報酬率明顯遜色，導致資金持續流向金融市場而非不動產。
預售市場價格修正的隱性管道
部分建商為規避實價登錄申報要求及既有購屋者比價糾紛，採取維持掛牌價格、以贈品促銷替代直接降價的策略，常見方案包含：贈送高價裝潢工程、家電設備，或進口汽車等。
依現行規定，贈品價值應於實價登錄備註欄據實揭露，未揭露者最高可處百萬元罰鍰。購屋人若將贈品價值折算後計入實際房價，預估實質降幅可再加計約5個百分點。
「量先價行」：成交量低點尚未確立
依不動產市場歷史規律，成交量通常領先價格變動。現階段呈現「量急凍、價小跌」格局，意即交易量已大幅萎縮，但價格調整尚未到位。市場共識形成、買方重返需待價格進一步修正至購屋者認定合理水位，預計成交量回升將早於房價止跌訊號。
知識傳媒結語
本波房市修正中，跌幅最深的區域集中於「題材型」熱區，包含重劃區概念、科技廠區概念及交通建設概念等預期性需求支撐的市場。這類地區在多頭期吸引大量短期資金，空頭期則首當其衝。反觀傳統精華區雖也出現跌幅，但核心需求支撐相對明確。
政策面值得關注的核心問題是：央行選擇性信用管制、平均地權條例修正、房地合一稅對短期交易的重課，三項工具同步作用下，是否已超過市場可承受的政策力道？若房市量縮持續擴大並開始衝擊土地市場與建商財務健全性，主管機關的政策退場或鬆綁時機，將是下一個值得追蹤的關鍵變數。
