房客一次匯入30萬、房東卻輸了官司——法官只看合約裡少掉的那幾個字

市場背景：租金飆漲年代的合約危機

主計總處數據顯示，2024年全台租金指數年增率達2.45%，創下28年來新高。在租金持續攀升的市場環境下，部分房東試圖透過漲租或收回房屋來調整收益結構，卻在此過程中面臨合約條款的法律反噬。

新北市一起租賃訴訟，清楚揭示了「續約條款未加限制語句」所帶來的法律風險——一句看似無害的合約文字，足以讓房東在法庭上徹底喪失主導權。

案件始末：長租默契與市場翻轉

2020年，新北市陳姓房東與洪姓房客達成口頭默契，以「長期穩租、租金不漲」為前提，簽訂首期租約（有效期至2024年7月31日），月租金12,500元，房客採年繳方式，每年一次性給付15萬元。

2024年7月，隨著新青安貸款政策帶動房市熱潮，新北房價大幅上漲，陳房東評估現行租金嚴重低於市場水準，在合約屆期之際提出調漲至每月16,500元（漲幅32%），並要求改簽一年一約的短期合約。

洪姓房客拒絕接受，依照合約條款原價繼續承租，並於爭議期間主動將2024年8月至2026年7月共兩年份租金（30萬元）匯入房東帳戶。

陳房東隨即提起訴訟，主張合約已屆期、房客屬無權占有，並請求法院命令騰空及賠償每月18,000元之損失。

法院判決：「須經出租人同意」六個字的代價

新北地方法院審理後，陳房東敗訴。

判決理由集中在兩點：

其一，口頭退租主張無從採信。 陳房東未能提出任何書面或通訊紀錄，證明洪姓房客曾表示同意退租，法院無法依此認定租賃關係已合意終止。

其二，續約條款構成「單方形成權」。 系爭合約載明「租約到期後，承租人有以相同價格相同條件繼續承租之權力」，但全文未出現「須經出租人同意」或類似限制語句。

法院認定，此條款在法律性質上屬於「單方形成權」——即承租人只需單方表示續租意願，並以實際行動（如繳納租金）加以確認，租賃關係即自動延續，出租人無權拒絕。洪姓房客提前匯入兩年份租金的行為，被法院認定為有效行使此一續租權利，租賃關係合法展延至2026年7月。

合約風險拆解：房東常見的兩處盲點

此案所暴露的問題，在租賃實務中並不罕見。

盲點一：續約條款缺乏「雙方合意」限制

「承租人有以原條件續約之權利」是許多制式合約的常見寫法，但若未加上「需雙方重新協議並簽訂書面契約」的限制，便等同於授予房客無條件的單方續約權。

合約應明確寫明：「租期屆滿時，若承租人有意續租，雙方需重新協議租金及租賃條件，並另行簽訂書面契約後始生效力；未經出租人書面同意，不得視為續約。」

盲點二：長期合約缺乏租金調整機制

簽訂三年以上租約時，若未納入定期調漲機制，一旦通膨或市場租金大幅上揚，房東將在整個合約存續期間承受租金倒掛的風險。

實務上可在合約中約定：「本租約屆滿特定年限後，出租人得依主計總處公布之消費者物價指數（CPI）漲幅調整次年度租金」，以合約條款正式確立調漲依據。

知識傳媒結語

這起案件的核心，不在於房東是否有權漲租，而在於「合約上未寫明的事，在法律上視同不存在」。陳房東在簽約時或許認為「默契」已足夠，但法院審查的是白紙黑字的條文，而非當事人的主觀理解。

在租金持續上漲的市場環境下，租賃合約的每一個條款都是日後談判與訴訟的依據。問題是：您手邊的租賃合約，是否已經清楚界定了「誰有權決定是否續約」