65.4%不合格、46人罹難——政府50億老宅補助，卻把最危險的大樓排在門外

政策範圍的排除爭議

行政院推出「老宅延壽機能復新計畫」，動用50億元特別預算，補助屋齡三十年以上老舊建築進行結構安全評估、設備修繕與外牆整修。然而，計畫現行規範明訂限住宅使用類型，含商業用途的建築物不在補助範圍之內。

桃園市府代表在行政院會上提出質疑：老舊住商混合大樓的公安風險普遍高於純住宅，排除這類建築物，等同於讓最需要資源的高風險群體得不到協助。內政部回應將研議其他輔導方式，但具體方向尚未確定。

住商混合大樓的公安現況

住商混合大樓涉及出入人員複雜、消防動線老化、屋齡偏高等多重風險，歷年來已有重大案例記錄在案。

2021年高雄鹽埕區城中城大樓凌晨發生火災，造成46人死亡、43人受傷，是台灣戰後傷亡最嚴重的建築火災事故之一。桃園中壢財神大樓曾是結合百貨與餐飲的地標，因產權分散、管理機制失能，現已呈廢棄狀態，外牆破損、內部無人維護。

桃園市消防局針對市內159處六層樓以上住商混合大樓進行安全查核，結果顯示104處不合格，不合格率達65.4%。即使經過跨局處輔導，仍有約20%的大樓無法達到合格標準。

產權分散導致修繕陷入僵局

安檢不合格的持續存在，根本原因在於修繕費用的分攤機制難以整合。消防設備更新、外牆修繕等工程動輒耗費數百萬元，而住商混合大樓的區分所有權人對於費用歸屬存在明顯分歧。

一樓店面所有人認為，自身的使用範圍僅限於低樓層，不應按坪數比例負擔高樓層設施的修繕費用；樓上住戶則主張，火災風險主要源自低樓層的營業行為，責任歸屬應由商業使用方承擔。雙方立場難以整合，導致管委會功能癱瘓，部分大樓甚至無法選出管理委員，修繕程序因此長期懸而未決。

地方政府的分級輔導策略

在中央補助未能涵蓋的情況下，桃園市府主動鎖定27處高風險大樓，依據「是否設有管委會」與「是否具備修繕資源」等條件分為四類，對應不同輔導策略，並對願意配合的管委會提供補助誘因及公安輔導團介入。目前已有18處完成消防安檢並取得合格認定。

然而地方預算與執行能量有限，若缺乏中央專項補助與法規強制機制，全面改善全台住商混合大樓的公安狀況仍面臨相當難度。

購屋決策的風險評估面向

老舊住商混合大樓在市場上的單價通常低於同地段純住宅，部分買方以收租或等待都市更新為由考慮入手。然而此類標的存在若干結構性風險值得納入評估。

都市更新在產權單純的純住宅公寓已屬推動困難，涉及商場、店面與地下室複合產權的建築物，整合難度更高。持有期間，屋主可能面對公安檢查與共用設施修繕的連帶責任，若因公安缺失造成損害，相關賠償亦可能牽涉區分所有權人。

此次老宅延壽補助明確限縮於純住宅，間接傳遞的市場訊號是：產權清晰、管委會運作正常的住宅，在政策資源的可及性與未來轉手的流動性上，具有相對優勢。

知識傳媒結語

住商混合大樓的公安問題，本質上是產權制度設計與現行補助政策框架之間長期存在的落差。當高風險建築物因使用類型而被排除在改善資源之外，公共安全的責任究竟應如何在中央政策、地方政府與個別產權人之間合理分配，是值得持續追問的核心問題。