送1,800萬房子，比送360萬現金稅還少？台灣贈與稅的反直覺真相

在台灣，父母協助子女購屋的資助方式主要有兩種：一是贈與現金作為頭期款，讓子女自行向銀行申貸；二是由父母購屋後直接登記在子女名下。一般認知中，後者涉及的金額較大，稅負理應更重，但現行稅制的資產評定邏輯，往往使實際結果與直覺相反。

贈與現金的課稅邏輯

現金贈與以實際移轉金額作為課稅基礎，計算方式透明。依2026年免稅額244萬元計算，若父母一方贈與360萬元頭期款，子女自行負擔1,440萬元房貸：

贈與稅 = (360萬 – 244萬) × 10% = 11.6萬元

超過免稅額的部分，每增加100萬元即多課10萬元贈與稅，稅率結構線性且可預測。

贈與不動產的課稅邏輯

贈與房地產時，課稅基礎並非市場成交價格，而是「公告土地現值」與「房屋評定現值」的合計。由於公告現值通常僅相當於市價的三至五成，實際稅基大幅低於購置成本。

以父母花費1,800萬元購屋、公告現值合計800萬元為例，贈與稅計算如下：

贈與稅 = (800萬 – 244萬) × 10% = 55.6萬元

相較於贈與等額現金（1,800萬元現金的贈與稅約155.6萬元），差距超過百萬。但需注意，不動產過戶另須負擔契稅與土地增值稅，依土地持有年限不同，額外費用可能達數十萬元，應納入整體成本估算。

兩種模式的選擇依據

若父母計畫全額出資購屋（如1,800萬元），贈與不動產的整體稅務成本通常遠低於贈與等額現金；若僅資助部分頭期款（如360萬元），現金贈與稅（11.6萬元）則優於涉及過戶規費的不動產贈與。

核心判斷標準在於：父母預計資助金額佔房屋總價的比例。資助比例愈高，透過不動產公告現值壓低稅基的節稅效果愈明顯。

三項合法節稅規劃方向

一、運用雙親免稅額與跨年贈與

每位贈與人每年享有244萬元贈與免稅額，父母雙方合計一年可免稅移轉488萬元。若分別於當年12月底及次年1月初各贈與一次，短期內可累計移轉976萬元免稅購屋資金，完全合法且無須申報贈與稅。

二、結婚年度的附加免稅額度

子女辦理結婚登記前後各6個月內，每位父母另有100萬元婚嫁贈與免稅額。結婚當年，父母雙方合計可免稅贈與688萬元（一般額度488萬元加上婚嫁額度200萬元），在部分區域已足以支應中型住宅的頭期款。

三、提前規劃房地合一稅的長期成本

贈與取得不動產的取得成本，依稅法以公告現值認定，遠低於實際市價。子女日後出售時，帳面獲利因成本基礎偏低而顯著放大，須依房地合一稅規定課徵，稅負可能相當可觀。

現行規定下，房屋符合自住條件並持有滿6年者，出售時可享400萬元免稅額，超過部分適用10%優惠稅率。父母贈屋後，若子女能落實自住規劃，可有效降低這項遞延稅務風險。

知識傳媒結語

父母資助子女置產的決策，通常聚焦於當下的贈與稅比較，但贈與不動產所帶來的「低成本認定」，本質上是將稅務負擔從贈與環節遞延至未來的出售環節。在房地合一稅制下，今日節省的贈與稅，可能在數年後以資本利得稅的形式回歸。您在規劃資產移轉時，是否已同步考量子女的持有年限與未來處分計畫？