限貸令沒有偏袒誰，是市場體質決定了誰先倒

14 年最大跌幅，但不是每個城市都在跌

根據內政部最新數據，全國住宅價格指數在 2025 年第三季年跌 2.83%，創下 14 年來最大跌幅，且已連續三個季度下滑。但把六都攤開來看，畫面完全不同：台中年跌 5.63% 居全台之首，高雄緊跟在後跌近 4%；台北市卻逆勢微漲 0.48%。

同樣的央行管制、同一套稅制改革，為什麼結果差這麼大？關鍵不在政策本身，而在各城市的市場結構差異。

供給結構決定跌幅深度

台中與高雄過去幾年累積了大量預售案，這些案量現在正集中進入交屋期。當海量新屋同時湧入市場，買方卻因貸款條件緊縮而縮手，供過於求直接反映在價格上。

台北的情況截然不同。市區開發飽和，新案供給量有限，持有者多為資金充裕的長期屋主或純自住客，缺乏降價求售的壓力。簡單說，台中跌的是「新案交屋潮的價格」，台北撐住的是「成熟市場的稀缺性」。

限貸令如何擠壓多屋持有者

央行第七波選擇性信用管制的核心打擊面，是嚴格限縮第二戶以上的房貸資金供給。這對持有多筆不動產的買方形成直接的資金壓力。

典型的困境是這樣的：屋主名下已有一間自住房且仍在繳貸，前幾年又購入一間預售屋。現在預售屋交屋了，但銀行因信用管制與放款額度限制，無法核貸或僅能核貸極低成數。交屋期限逼近，屋主只剩兩條路——降價賣掉原有自住房以騰出貸款空間，或將新交屋的房子不計成本急售變現。

這就是市場上突然出現大量急售物件的原因。不是屋主不想撐，是資金結構撐不住。

平均地權條例把賣壓集中在交屋後

過去投資客發現市場轉向，可以在預售階段透過換約提前出場。但平均地權條例實施後，預售屋禁止轉售，所有持有者都被迫抱到交屋。

這產生了一個結構性後果：賣壓不再分散在預售期間，而是全部集中在交屋那一刻爆發。當同一社區有數十戶同時因資金壓力急尋買家，就形成典型的買方市場——你不降價，隔壁那戶降得比你多。

台中短期交易量大、新案佔比高，正是這個機制衝擊最深的市場。高雄的邏輯類似，只是案量規模略小，跌幅因此稍緩。

這波修正會持續多久

判斷修正是否見底，可以觀察兩個指標。第一是交屋潮的消化速度：當重劃區新社區的點燈率逐步提升、急售物件數量開始收斂，代表最大的供給壓力正在過去。第二是央行政策的調整訊號：只要第二戶以上的貸款限制維持不變，多屋持有者的資金壓力就不會解除，市場賣壓也不會自然消失。

從目前的政策態度來看，短期內鬆綁的機率不高，這意味著交屋潮密集的區域，價格修正可能還會持續一段時間。

知識傳媒結語

這波六都房價的分化，本質上是一次市場結構的壓力測試。新案供給量大、投資比例高的城市承受最大衝擊，而供給有限、持有者財務體質強的市場則相對抗跌。政策沒有偏袒誰，是各城市的體質決定了各自的反應。

對自住買家而言，這裡值得思考的問題是：當交屋潮製造出大量急售物件時，這些物件的降價究竟反映的是「區域價值的根本下修」，還是「個別屋主資金壓力下的非理性拋售」？如果是後者，那麼同樣的房子在兩年後交屋潮消化完畢、社區入住率穩定之後，價格是否會回到不同的水位？這個判斷，決定了現在是該觀望還是進場。