58 年老公寓開價 6,588 萬！是屋主瘋了，還是都更紅利把台北變成「窮人住不起」的城市

台北市大安區四維路驚現「天價老公寓」！58年屋齡、16坪竟然開價6,588萬，每坪單價突破410萬。究竟是屋主瘋了，還是都更紅利讓房市走鐘？揭開老屋鑲金、讓窮人住不起的台北房市真相，並給予精準的投資風險評估。

這兩天，台北房產圈被一則「神級開價」刷爆了朋友圈。

在大安區四維路的巷弄裡，有一間屋齡 58 年、建物面積僅 16 坪的破舊公寓一樓，屋主開價多少？答案是 6,588 萬台幣。

如果你對數字沒概念，我換算給你聽：這間房子的單價高達 每坪 410 萬。這個數字是什麼概念？它不僅超越了台北市多數頂級豪宅的單價，甚至讓許多在信義計畫區打拼的金融菁英也只能望屋興嘆。看到這個價格，大多數人的第一反應都是：「屋主瘋了嗎？」

為什麼老屋能賣「豪宅價」？揭開都更背後的數學題

在台灣，尤其是在台北，買老屋的人通常不是為了「住」，而是為了「等」。

這間四維路的公寓，標榜的是「已有建商進場整合」。對屋主來說，他賣的不是那 16 坪搖搖欲墜的磚瓦，而是這塊土地在未來都更後，能夠「分回」多少新房子的權利。

算盤是這樣打的： 屋主與建商通常會把政府給的容積獎勵（最高可達基準容積的 50%）算到最滿。想像一下，原本只能蓋 5 層樓的土地，因為都更獎勵，可以蓋到 10 層甚至更高。屋主預期未來能分回一間全新的電梯大樓，外加一個價值 400 萬的坡道平面車位。

如果用最樂觀的情境推估，未來這區的新成屋單價若站上 200 萬（目前大安區核心地帶預售案單價已普遍落在 150 至 180 萬之間），再加上分回坪數的增值，屋主現在開出的 6,588 萬，其實是把「未來的獲利」提早全部變現。這就像是你拿著一張還沒開獎、但「號稱中獎機率極高」的彩券，直接按頭獎金額打折賣給別人。

「都更都到窮人住不起」：這是一場容積獎勵的副作用

過去，老房子是預算有限者的首選，是城市階級流動的緩衝墊。年輕人買不起新房，至少能買間舊公寓，靠著自己的雙手重新裝潢，安身立命。但現在，因為都更法規的存在，老屋的本質變了調，它不再是「居住選項」，而變成了「開發工具」與「投機產品」。

容積獎勵的「糖衣毒藥」： 政府為了加速都市更新、解決安全問題，不斷加碼容積獎勵。這原本是好事，但卻意外造成了老屋價格的「螺旋式上升」。當屋主看到隔壁條街都更後房價翻倍，心態自然變高；當老屋入手成本變高，未來的房價就更難跌下來。

結果就是，我們原本希望透過都更改善市容、讓老百姓住得安全，卻反而讓台北變成了「鑲金的廢墟」。窮人買不起新屋，現在連漏水的老房子都買不起了。

如果你是買家，這 6,588 萬該不該衝

看到這裡，你可能會問：「那這間房子到底能不能買？」我必須誠實地幫你拆解這裡面的三個「隱形陷阱」。

1. 時間成本是最大的變數： 都更不是明天簽字、後年交屋。從整合、拆除到完工，拖個 10 年是常態。這 10 年的利息支出、租金損失，你算進去了嗎？萬一整合卡關，這 6,588 萬就成了動彈不得的「死錢」。

2. 分回比例的變數： 建商現在說的「可分回」，在合約正式簽訂、政府計畫審定前，都只是「計畫」。萬一容積獎勵沒拿滿，或者建商因為原物料大漲中途撤手，你手裡剩下的就只是一間每坪 410 萬、漏水又漏風的 58 年老房。

3. 流動性危機： 這種「天價老屋」的受眾極窄。當你以投機的心態買入，萬一市場轉向或政策調整，你很難在短時間內找到下一個願意接盤的「勇者」。

給讀者的真心話：回歸「居住」的本質

都市更新絕對是台北必須走的路，但如果老屋價格被無限神話，對整個城市來說並非好事。

當我們把所有的期待都押注在「容積獎勵」和「房價暴漲」時，我們往往忽略了房子最核心的功能——給人住。政府一味提高容積，雖然給了屋主想像空間，卻也增加了整合的困難度，因為人性總是「貪還要更貪」。

如果你是口袋極深、且有耐心陪建商玩長線賽局的資深投資者，這種物件或許是你的獵場；但如果你是想尋求資產穩定成長的普通人，請記得：「不要把房子不當房子看。」

房價應該反映的是地段價值與生活品質，而不是充滿泡沫的「想像空間」。當 58 年的老公寓都能開出豪宅價，這或許正是市場過熱、我們需要冷靜思考的警訊。