賺得比公務員多、條件卻比公務員差——房貸審核的邏輯跟你想的不一樣

年收破百萬卻貸不到八成？本文解析銀行房貸審核的職業評估邏輯，拆解軍公教、師字輩、百大企業三大優先級距的利率與成數差異，並提供自營商與接案族在申貸前的信用養成策略，幫助非優先名單的購屋者提升貸款條件。

同樣買一間兩千萬的房子，公務員年薪七十萬可以輕鬆貸八成五，自營商年收一百二十萬、存款四百萬卻只能貸六成。這不是個案，而是銀行授信邏輯下的結構性現實。

銀行看的不是你現在多有錢，是未來三十年會不會斷

房貸動輒三四十年，銀行評估的核心不是「現在賺多少」，而是「收入能不能被追蹤、能不能持續」。自營商今年淨賺兩百萬，明年可能腰斬；接案者這月滿檔，下月可能歸零。這些波動在風險模型裡都是紅燈。

銀行最偏好的客戶特徵是：收入來源可驗證、雇主倒閉風險極低、職業替代性低。符合這三點，自動進入優質名單。

銀行眼中的三個優先級距

第一級：軍公教與國營事業。 雇主是國家，倒閉機率趨近於零，收入結構完全透明。以 2026 年台灣銀行承辦的公教人員「築巢優利貸」為例，利率可低至 2.185%，貸款成數最高 8.5 成，寬限期長達五年。在信用管制持續收緊的環境下，這個條件幾乎是市場天花板。

第二級：國家證照專業人士。 醫師、律師、會計師等「師字輩」，收入高且不可取代性強。有穩定執業紀錄者，利率通常比公教多 0.01% 到 0.05%，貸滿八成難度不高。

第三級：百大企業與上市櫃大廠員工。 台積電、聯發科等企業制度完善、薪資透明、歷史違約率低，扣繳憑單能佐證年薪與年資的話，核貸流程通常順暢。

自營商為什麼被嚴格檢視

2026 年的實務狀況是：沒有開立統一發票、僅靠自行存入現金製造金流紀錄的自營商，銀行已越來越不採信。最嚴格的情況下，貸款成數可能只有五到六成——同一間兩千萬的房子，你需要的頭期款可能是別人的兩倍。

這不是職業歧視，而是銀行在缺乏可驗證收入資料時，唯一的風控手段。理解這點之後，突圍方向就很清楚：讓銀行「看得到」你的收入穩定性。

不在優先名單裡的人可以做什麼

建議在申貸前半年到一年開始準備。

首先是誠實報稅。401 報表和綜合所得稅清單是銀行認定收入的硬指標，比戶頭存款更有說服力。為了省營業稅而低報收入，辦房貸時會直接反噬。

其次是建立薪資紀錄。即使自己開公司，也應該用公司帳戶每月固定日期、固定金額轉帳到個人戶頭並備註「薪資」，降低銀行對收入波動的疑慮。

最後是培養聯徵信用。從未持有信用卡的「信用小白」在聯徵中心沒有評分紀錄，等同風險未知。辦一到兩張信用卡、穩定使用並全額繳清，是建立信用最基本的方式。

知識傳媒結語

房貸審核的本質是「可預測性」的評比。銀行衡量的是你的收入結構能不能讓它安心放款三十年，職業只是最容易被量化的指標，不是唯一指標。

該問自己的問題是：如果今天走進銀行，除了口頭說「我收入很好」，你能拿出哪些文件證明？報表、扣繳憑單、聯徵紀錄、薪資轉帳明細——紙本上的數字，才是銀行眼中的財務成績單。你的成績單，準備好了嗎？