兩戶打通卻無法合併產權：一個預售屋客變案例揭露的貸款與稅務風險
預售屋市場中，購買相鄰兩戶再進行「打通」客變，是不少家庭追求大坪數居住空間的常見做法。然而，近期一則實際案例顯示，「物理上的打通」與「法律上的產權合併」之間，存在一道許多購屋者從未意識到的巨大落差——而這道落差的代價，高達160萬元。
物理打通與產權合併是兩件完全不同的事
在這個案例中，買方購入相鄰兩戶預售屋，客變階段與建商確認拆除中間隔牆、僅保留單一出入口。從居住使用的角度來看，這確實已經是「一間房子」的格局。但在法律與金融體系的認定上，情況完全不同。
物理打通屬於工程變更的範疇，建商在施工階段按照買方需求調整隔間配置，本質上只是少砌一道牆、少裝一扇門。產權合併則涉及地政事務所的登記變更與門牌整編，必須由建商在申請使用執照之前，向主管機關申辦戶數變更。
這兩者之間的程序斷層，正是問題的核心。
160萬元現金缺口從何而來
在現行央行選擇性信用管制下，名下已有房產或被認定為第二戶的購屋者，貸款成數可能從八成降至五成甚至更低。由於建商未辦理產權合併，銀行將這筆交易認定為購買「兩間房屋」而非一間。
結果是：第一戶順利取得八成貸款，第二戶卻只能核貸五成。兩戶之間的貸款成數差異，直接形成約160萬元的自備款缺口，必須在交屋前以現金補足。
對於多數已將資金投入裝潢規劃或其他理財配置的購屋者而言，這筆突如其來的資金需求構成極大壓力。
問題還不止於貸款。兩張獨立門牌意味著兩份地價稅、兩份房屋稅，連水電費的基本費率都是雙倍計算。原本期望透過打通獲得更經濟的大坪數空間，實際上卻承擔了更高的持有成本。
合約文字的精確性決定一切
這個案例中，建商方面的立場是：合約與客變確認單載明的是「打通」，而非「產權合併」。從法律文義解釋的角度，建商確實存在抗辯空間——工程上的隔間調整與產權登記上的戶數合併，在契約法的框架下屬於不同的義務範疇。
儘管買方可能主張代銷人員曾口頭承諾處理合併事宜，但在實務訴訟中，口頭承諾的舉證難度極高。即便援引「表見代理」原則——即代銷作為建商的銷售代表，其承諾應視為建商的意思表示——法院對此類主張的認定標準相當嚴格。
這個案例目前已進入消保申訴程序，後續發展仍待觀察。
預售屋兩戶打通的三個關鍵風險控制點
從這個案例可以歸納出三個在實務操作上必須注意的環節。
第一，合約增補協議中必須明確載明產權合併義務。不能僅在客變單上標註隔間調整，而應具體約定建商負責辦理兩戶合併為一戶的產權登記，並取得單一門牌。文字表述的精確程度，直接決定未來發生爭議時的法律攻防位置。
第二，所有溝通過程應保留完整紀錄。無論是代銷人員的口頭說明、通訊軟體的對話紀錄，或是雙方簽認的圖面文件，都應妥善存檔。在合約文字不夠明確的情況下，這些輔助證據可能成為爭取權益的關鍵依據。
第三，注意使用執照申請時程。產權合併的行政程序必須在使用執照核發之前完成。一旦使照已經取得，事後再申請合併的程序將極為繁瑣，且建商通常缺乏配合意願。
知識傳媒結語
這個案例反映的不只是個別買賣糾紛，而是預售屋客變制度中長期存在的資訊不對稱問題。當「打通」這個日常用語進入法律與金融體系的判讀框架時，其含義遠比一般購屋者認知的更為狹窄。在信用管制趨嚴的市場環境下，幾個值得思考的問題是：預售屋定型化契約是否應將「打通」與「產權合併」的區別做更明確的揭露？銀行對於客變打通案件的貸款審核標準，未來是否可能進一步調整？而對於正在考慮類似規劃的購屋者，在簽約前是否已充分理解工程變更與產權登記之間的制度落差？
被銀行說「條件不符」？
先別放棄，讓我們聊聊
這些不是死刑，而是需要對的人幫你梳理。
✓ 遲繳紀錄
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