交易量跌了七成，房價卻不動——這不叫「撐住」，叫「沒人考試」

2025 年預售屋交易量暴跌 70%，新竹慘跌 82%，房價卻看似不動？本文從倖存者偏差、三大修正指標、隱性讓利機制三個面向，拆解「量縮價盤」的真實結構，幫助購屋者在盤整期做出理性判斷。

2025 年全台預售屋交易量年減 70.3%，新竹縣市更暴跌 82.3%，月均成交僅剩 3,000 多件。但打開實價登錄，多數區域的成交價格卻幾乎沒有鬆動。量跌了七成，價格為什麼不動？這個矛盾背後有三個結構性原因。

一、你看到的「均價」是倖存者偏差

當交易量萎縮七成，剩下成交的三成是什麼？通常是口袋最深的買家，買走了地段最好、品牌最強的建案。這些標的本身體質好，價格自然硬挺。

而地點普通、規劃一般的案子呢？不是沒跌，是根本賣不掉——沒有成交紀錄，就不會出現在均價統計裡。

這就像全班成績差的學生都缺考，只剩資優生應試，平均分數當然漂亮。但這不代表所有房子都撐住了價格，只代表「能賣掉的」撐住了。理解這層偏差，才不會被帳面數字誤導。

二、價格沒跌，不代表沒有鬆動空間

表面上的「價盤」之下，市場結構已經出現明顯分化。三個觀察指標可以判斷不同區域的實際狀態：

第一是區域位置。雙北市的量縮幅度約 40% 至 50%，明顯小於桃園以南超過 70% 的跌幅。資金正在回防核心區，都會邊緣的新興重劃區支撐力最弱。

第二是過去漲幅。新竹量縮 82% 的背後，是過去兩年房價漲幅過猛、透支了未來空間。凡是近年漲幅最激進的區域，在央行第七波信用管制下，回調壓力最大。

第三是區域供給量。天空有多少支起重機，就代表未來有多少競爭房源。供給密集的區域，建商之間的競爭會反映在實際讓利幅度上，即使開價不變。

這三個指標交叉比對，才能看出哪些區域是「真的撐住」，哪些只是「帳面上撐住」。

三、「誠意價」存在，但不會寫在實價登錄上

市場氛圍確實從賣方主導轉向買方有利。銷售期超過一年的建案有結案壓力，月成交量個位數的區域，每組到訪客戶都是稀缺資源。

但建商不會公開降價——那會動搖已購客信心，也衝擊同區行情。實際讓利以「贈家電」「裝潢補貼」「車位調價」等形式進行，實價登錄上看不到。帳面成交價不等於實際取得成本，議價空間比數字顯示的更大。但這種隱性讓利有時效性，市場回溫後就會收回。

也要注意，「建商願意談」不等於「什麼價格都能成交」。核心區優質標的在量縮環境中價格韌性仍強，把「量縮」當成一律可砍價的通行證，最後可能什麼都買不到。

知識傳媒結語

2025 年的交易量急凍，本質上是央行信用管制與前期過度炒作的綜合結果。「量縮價盤」不是房價堅不可摧的證明，而是市場正在用時間換空間的盤整訊號。

真正該問自己的問題是：

你看中的那個區域，它的價格是被「真實需求」撐住的，還是只是因為「沒有人賣、也沒有人買」所以看起來沒跌？

分辨這兩者的差異，才是在盤整期做出正確決策的關鍵。倖存者偏差會讓所有區域看起來都很堅挺，但只有真正有基本面支撐的標的，才經得起下一輪景氣循環的檢驗。