央行打的是炒房客，中彈的卻是換屋族：一場「溯及既往」的生存遊戲

兩三年前，當你在預售屋接待中心簽下名字、付下首期，想像著即將搬進新家時，大概沒想到這場成家夢會演變成一場與銀行的生存競賽。

現在全台灣有 15 萬戶新屋正排隊等著交屋。這本該是房市的豐收季，但在央行第七波信用管制的重拳下，這場交屋潮正悄悄變成一場可能引發產業地震的斷鏈危機。

「溯及既往」：一場沒有預警的遊戲規則改變

這次建商公會跳腳，關鍵就在「溯及既往」四個字。

過去買房，大家的心理預期都是以簽約時的金融環境為準。但現在央行規定第二戶房貸成數直接砍到五成，而且沒有寬限期，最關鍵的是這項規定適用於「現在要交屋」的人，不管合約是幾年前簽的。

舉個實際的例子：一個兩年前在新北買了 2,000 萬預售屋的換屋族，原本算好貸七成、也就是 1,400 萬，現在銀行突然說只能貸五成、只剩 1,000 萬。中間 400 萬的現金缺口，要在短短幾個月的交屋期內湊齊，對大多數家庭來說根本是強人所難。

這就像在高速公路上突然宣布速限從 110 降到 60，而且還回頭處罰之前開 110 的人。政策的出發點是抑制炒房，但這種急煞車如果傷到的是有剛性需求的換屋族，後果可能比炒房本身更嚴重。

買方斷頭、建商斷鏈：一場誰都跑不掉的連鎖反應

這不只是買方的痛苦，建商更是如坐針氈。

對建商來說，預售屋蓋好後必須順利交屋、拿回尾款，資金才能回籠去還建築融資、付給下游的營造廠和建材商。現在的情況是買方貸不到錢、無法完成交屋、建商拿不到尾款、資金周轉出現黑洞。

這條骨牌一倒，影響的不只是房地產。營造廠、水電行、磁磚廠、甚至家具家電業，整個內需產業鏈都會被拖下水。今年以來已經有零星的中小建商因為資金周轉不靈而倒閉，一旦大型建商也因為這 15 萬戶交屋不順而出現缺口，那就不再只是房市的事，而是整體經濟的系統性風險。

鬆綁政策為什麼像安慰劑

雖然央行後來釋出善意，針對新青安和換屋族給了一些彈性，但業界普遍認為沒有對症下藥。

核心問題在於銀行水位依然滿溢。即便政策鬆綁了，銀行法第 72-2 條的房貸限額還是擺在那裡。銀行現在像一個已經裝滿水的杯子，政策規定可以再加水，但杯子沒有換大，水就是倒不進去。這導致即便你符合鬆綁資格，銀行還是會用排隊、提高利率、甚至不收件來軟性拒絕。政策的善意在實務端被大打折扣，買方的處境並沒有真正改善。

知識傳媒結語

如果你是這 15 萬分之一，現在不是焦慮的時候，而是該動起來的時候。

第一，提早跟銀行接觸。不要等到交屋前一個月才找銀行，現在就開始詢問配合的整批分戶貸款銀行，搞清楚自己的實質貸款成數到底是多少。早一步掌握數字，才能早一步準備對策。

第二，盤點所有可動用的資金。如果成數真的不夠，保單借款、公教信貸或其他合法籌款管道都要納入考量。現在拼的是「交屋優先」，別讓辛苦存了兩三年的定金和工程款因為違約而被沒收。

第三，密切關注建商的動態。如果你的建商規模較小，要特別留意工程進度與財務傳聞。在這種風雨飄搖的時刻，建商的品牌力和財務體質就是你最硬的保險單。如果建商本身先撐不住，你的交屋時程和房屋品質都會連帶受到衝擊。

房市這條鋼索正在劇烈晃動，但恐慌解決不了問題。把數字算清楚、把後路鋪好，穩住腳步活下去，才能看到下一個春天。