七月新青安到期、建商融資斷鏈、老公寓崩跌 7%：2026 房市的三顆未爆彈

步入 2026 年，房市不再馬不停蹄。央行信用管制持續發酵，交屋潮排山倒海而來，市場正式進入「量縮價盤、價格分化」的新階段。這一年，有三個現實你必須看清楚。

三個你躲不掉的現實

第一，限貸令的本質是救銀行，不是打房。 銀行的不動產放款水位仍逼近上限，央行對放款集中度的 36% 警戒線抓得死緊。政府雖然把新青安移出《銀行法》72-2 條的限額，但額度就這麼多——多給首購族，建商的融資就被擠壓。這是零和遊戲。

第二，房價天花板已經封頂。 台北預售單價 250 萬、新竹 9 字頭，都已經是難以跨越的魔王關卡。除了少數熱區，全台預售市場已經撞頂，建商紛紛轉向「送裝潢、隱性讓利」的去化模式。價格掛在那裡，但成交量跟不上來。

第三，2026 年 7 月是關鍵轉折點。 新青安利息補貼預計在今年七月屆期，市場正屏息以待「新青安 2.0」會不會出現，以及條件會不會更嚴格。這個時間點，很可能決定下半年房市的方向。

台北老公寓：6 折的價格，治不了結構性的病

台北老公寓的處境越來越殘酷。最新數據顯示，北市公寓房價近一年重挫超過 7%，即便單價只有大樓的六折——大約每坪 48 萬——依然乏人問津。

原因很現實：現代人需要電梯、需要管理室收包裹、需要門禁的安全感。這些不是奢侈，是生活剛需。而老公寓給不了。

再加上都更整合遙遙無期，當買方意識到「這輩子可能等不到」的時候，老公寓的價值就只剩下那棟老舊的結構本身。除非地段極度精華、整合確實有望，否則 2026 年別輕易接手，避免成為燙手山芋。

新北三強：新店、永和、中和各有性格

相對於台北的膠著，新北有三個區展現了截然不同的韌性。

新店是逆勢突圍的新北一哥。 央北重劃區質感到位、裕隆城商圈成熟，在盤整期反而衝出 4.8% 的漲幅。靠的不是炒作，是實打實的生活機能兌現。

永和是自住客的防空洞。 地少人多、基期高、新案少，但正因為供不應求，房價極其穩固。想看它大跌，很難。

中和是穩健派的代表。 機能完整、剛需穩定，房價波動極小。不會讓你暴賺，但也不會讓你睡不著。

2026 購屋生存法則：三條真心話

「看得到」比「買得到」重要。 建商融資被擠壓的年代，買房請優先選品牌建商或新成屋。別為了搶利息補貼的末班車，去賭一個可能資金斷鏈的預售案。

中南部鎖定「2 字頭」的支撐區。 如果房價回測到每坪 20 到 25 萬，而且有產業基本面撐著，那通常就是跌無可跌的鐵底，適合剛需進場。

換屋族請「先賣後買」。 在限貸壓力下，自備款跟貸款成數已經沒有容錯空間。先確保舊屋順利脫手，再去看新房，這才是保命之道。

2026 年的房市，不是崩盤，而是回歸現實。當政策紅利退潮，真實的購屋能力才是唯一的試金石。

與其追逐天花板，不如回頭找一個生活機能成熟、能讓你安穩住上十年的家。買房是為了好好生活，不是為了徹夜難眠。