2025 年全台買賣移轉棟數僅 26.1 萬棟，創下近九年新低，為台灣房市史上第三低的紀錄。2026 年開局同樣低迷，元月六都交易量月減 8.3%，其中新北市跌幅達 13.8%。當市場充斥「賠售」消息，成交量卻持續探底，這個矛盾現象背後，是一場比房價修正更深層的流動性危機。
賠售數據與市場認知的落差
根據統計，2025 年全台實際賠售成交筆數僅 592 筆，為 2013 年以來最低。這個數據與售屋網站上大量「急售」、「賠稅求現」的物件形成強烈對比。
落差來自買賣雙方對「降價」的認知鴻溝。過去兩年房價漲幅普遍達三成以上，部分屋主將開價下修百分之五至十，便自認讓利。然而買方的計算基準並非高點價格，而是對未來走勢的預期。當買方預期房價仍有下修空間，賣方所謂的「降價」便失去吸引力。
這種認知落差導致市場陷入僵局：賣方認為已經讓步，買方認為價格仍不合理，雙方無法達成交易共識。
信用管制如何改變市場結構
央行第七波選擇性信用管制實施後，房市資金結構出現根本性轉變，形成兩種截然不同的困境。
首購族的現金門檻提高
銀行鑑價趨於保守，核貸成數普遍下滑。過去自備款準備兩成即可進場，目前實務上往往需要三成至三成五的現金。對於剛累積第一桶金的首購族而言，問題不在於房價是否下跌，而在於現金門檻已超出可負擔範圍。即使房價修正一成，若貸款成數同步下降，實際購屋門檻反而可能更高。
投資族群的槓桿效益消失
對於資金充裕的投資族群，第二戶以上的貸款成數大幅限縮，房貸利率維持高檔，過去透過槓桿操作放大報酬的模式已不可行。在流動性下降、價格前景不明的環境下，資金轉向股市、債券等流動性較佳的資產，成為理性選擇。
這種結構性變化造成市場同時失去兩股主要買盤：需要貸款的首購族被現金門檻擋在門外，不需貸款的投資族群則主動退場觀望。
季節因素加劇觀望氣氛
元月數據的低迷，部分反映農曆年前的季節性因素。年終資金需求、假期安排等因素，使多數家庭傾向延後重大財務決策。然而今年的觀望氣氛明顯較往年濃厚，主因在於政策面的不確定性。
市場普遍關注央行後續是否調整管制力道，以及新青安政策的延續與否。在政策方向明朗化之前，具備購屋能力的買方傾向持續等待，進一步壓縮成交量。
買賣雙方的策略調整
當前市場已明確轉向買方市場，買賣雙方需要重新評估策略。
賣方的價格策略
在成交量探底的環境下，物件的競爭對手不只是同社區的待售屋，而是整個區域的供給量。過去以鄰近成交價作為開價基準的做法，在流動性緊縮時期效果有限。願意率先調整價格預期、創造「相對價值感」的賣方，較有機會在僵局中促成交易。
買方的議價空間
對於自備款充足、信用條件良好的買方，目前確實處於有利位置。可優先關注餘屋量較大的重劃區，或持有成本壓力較高的個別屋主。議價空間的大小，往往取決於賣方的資金壓力程度，而非物件本身的條件。
換屋族的兩難
換屋族面臨較複雜的情境：舊屋出售困難，新屋貸款條件緊縮。若非必要，延後換屋時程可能是較務實的選擇；若確有換屋需求，則需將「先賣後買」的時間差風險納入規劃。
知識傳媒結語
2026 年房市的核心問題並非單純的價格高低，而是流動性的結構性萎縮。當首購族因貸款門檻提高而無法進場，投資族群因槓桿效益消失而選擇退場，市場便失去了主要的交易動能。
賠售新聞頻傳卻成交寥寥，正是這種流動性陷阱的具體表現。在政策轉向或市場結構調整之前，買賣雙方對價格的認知落差恐怕難以彌合。對於有意進場或出場的人而言，現階段最重要的或許不是預測房價走向，而是評估自身的資金條件與時間彈性，能否承受這場流動性寒冬的考驗？
被銀行說「條件不符」？
先別放棄，讓我們聊聊
這些不是死刑，而是需要對的人幫你梳理。
✓ 遲繳紀錄
✓ 卡循過高
✓ 信用瑕疵
✓ 負債比超標
