2026房市最大變數：房子逼近千萬戶後，市場開始挑人

2026年，台灣房地產即將進入一個歷史性的時刻。

根據最新統計，全台住宅存量已逼近 950 萬戶，很快就會突破千萬大關。這個數字背後代表的，不只是統計上的里程碑，而是房市供需結構正在發生質變。

有人看到這個數字，預言供給過剩終將引發價格修正；也有人認為，這反而是居住品質升級、汰弱留強的轉捩點。

這兩種看法都有其立場，但真正的關鍵，從來不在於「房子多不多」，而在於——
你手上的房子，在這近千萬戶之中，排在什麼位置。

房市從來不是單純的漲跌問題，而是一場不斷篩選誰能留下的過程。

市場承壓的三個現實

先看比較不樂觀的一面。

第一，蛋白區的交屋潮正在發酵。 

過去幾年建商大量推案的重劃區，將在 2025 到 2026 年陸續進入交屋高峰。這些區域的共同特徵是：房子蓋好了，但生活機能尚未完全到位。當初進場的短線投資客，如今面臨的是認賠出場，或繼續承擔持有成本的抉擇。

第二，老舊公寓的流動性正在下滑。

隨著新屋供給比例逐步提升，屋齡超過 40 年、缺乏都更題材、屋況又未整理的老公寓，正面臨一個更現實的問題：不是價格不好談，而是接手的人愈來愈少。

第三，持有成本開始真正有感。

囤房稅 2.0 已於 2024 年 7 月上路、2025 年 5 月正式開徵，而 2026 年將是新制實施後的第一個完整課稅年度。全國歸戶的計算方式，加上稅率從 1.5%-3.6% 調升至 2%-4.8%，讓多屋族的稅負壓力明顯加重。部分持有成本過高、租金無法支撐的物件，勢必面臨被迫釋出的情況。

硬幣的另一面

但如果只看到壓力，可能也會錯過另一個正在成形的結構訊號。

全台屋齡 10 年內的房屋，占比其實只有約 12%。
換句話說，在即將突破千萬戶的總量中，符合新耐震法規、屋況良好、管理完整的新屋，反而是少數。供給看似很多，真正具備競爭力的標的，卻依然稀缺。

屋齡超過 30 年的老屋，占比已逾五成。

這超過半數的老屋，正是未來十年都更與危老政策的主要對象。對於位於精華地段、具備整合條件的物件而言，這未必是負擔，而是一種潛在的資產轉換機會。

租賃市場的偏好也正在改變。

隨著居住安全與品質意識提升，愈來愈多租客傾向選擇新大樓而非老公寓。這使得屋齡較新的物件，即便在房價盤整期，仍有機會維持相對穩定的租金表現。

知識傳媒結語

2026 年的房市，恐怕不會是齊漲齊跌的一年，而是一場「分化」與「淘汰」同時進行的結構調整。

對買方而言，這可能是近二十年來選擇最多的時期，但選擇多，並不等於比較容易選對；對賣方來說，手中物件的體質，將直接決定你是順利換手，還是被市場拖著走。

幾個值得慢慢想清楚的問題：

當房屋總量逼近千萬，「有房子」本身還剩下多少價值？
未來的價值差異，會不會愈來愈取決於「你持有的是什麼樣的房子」？

那些不夠新、也缺乏都更條件、地段又稱不上核心的物件，會不會成為這一輪結構調整中最尷尬的存在？

而對仍在觀望的人來說，等待的成本，與現在進場承擔的風險，究竟哪一個比較高？

市場終究會給出答案，但在那之前，把問題想清楚，本身就是一種風控。