合資買房很簡單，拆夥才是真考驗

合資購買預售屋是台灣常見的購屋模式。兩人各出一半頭期款、共同登記，在買房當下看似公平合理。但隨著時間推移，財務規劃改變、人生階段轉換，往往會產生「簡化產權」的需求。當共同持有人想將名字從兩個變成一個，該如何進行？

換約禁令下的合法空間

2023年7月1日《平均地權條例》新制上路後，許多人誤以為預售屋全面禁止換約。

實際情況是：法規禁止的是「轉售給第三人牟利」的行為，但「共同登記更名為其中一方」這種產權重新配置，屬於地政機關核准範圍內的例外情形。法規的立法意旨在於遏止投機炒作，而非阻擋正當的產權調整需求。

申請流程並不複雜。向買房所在地的地政局遞交申請，說明這是產權重整而非投機炒作，備妥讓與申請表、原始買賣契約及已付價款證明，審查通過即可辦理。審查重點在於確認雙方原本就是共同買受人，且移轉對象限於原契約當事人之間，而非引入新的第三方。

權利讓渡的實務流程

辦理共同登記變更為單一登記，關鍵在於「文件備齊」與「建商配合」。

第一步：聯繫建商 建商通常有固定的辦理時間，先與代銷或客服部聯繫，預約雙方都能出席的時段。部分建商對於換約業務設有特定承辦窗口，事先確認可以節省來回奔波的時間。

第二步：準備文件與印鑑 讓渡人（退出方）與受讓人（承接方）都必須親自到場。印章務必攜帶正確，最好是當初簽約使用的那一顆。若印章遺失需要更換，建議提前與建商確認補正程序，避免現場卡關。

第三步：簽署權利讓渡書 在建商見證下，白紙黑字載明產權移轉事項。讓渡書內容通常包含：原契約標的、讓渡雙方身分、讓渡後的權利義務歸屬，以及已付價款的結算方式。

第四步：繳納手續費 絕大多數預售屋合約明訂：辦理換約需支付總價千分之一的手續費給建商。

以總價3,000萬的房子為例，手續費就是3萬元。這筆費用由誰負擔？實務上做法不一，有人採「取得產權者全額負擔」，也有人「雙方各半分攤」，端看雙方協議。建議在正式辦理前先談妥，避免臨場產生不必要的尷尬。

合資買房的結構性風險

合資買房在台灣非常普遍，情侶、兄弟姊妹、朋友都有。但許多案例為了貸款成數或稅務考量，採用「借名登記」——資金共同出資，名字卻只登記一方。

這是法律爭議的高發區。一旦登記名義人反悔或發生意外，另一方的權益幾乎沒有保障。實務上，借名登記的舉證責任落在主張權利的一方，若沒有書面證據，光憑匯款紀錄往往不足以證明雙方存在借名關係。

如果正在規劃合資購屋，建議簽署正式的合資協議書，載明以下事項：

• 出資比例：頭期款各出多少？房貸如何分攤？
• 稅費分擔：地價稅、房屋稅的負擔方式
• 處分共識：未來出售的時間點、一方想賣一方不想賣時的處理機制
• 退場機制：若合作關係生變，如何計算找補金額、如何決定由誰承接產權

這些議題在購屋的興奮中確實難以啟齒，但白紙黑字才是保護關係與財產的最有效方式。

知識傳媒結語

2026年的房市規則更加細緻嚴格，預售屋換約大賺一筆的時代已經過去。現在的換約與讓渡，本質上是回歸資產配置的需求。

只要不是惡意炒作，法規其實保留了合理的彈性空間。遇到產權重整需求時，別被法規名詞嚇到，釐清自身情況是否符合例外條件，按部就班申請即可。

值得思考的是：合資買房從來不是單純的財務問題，而是關係與信任的考驗。許多合資糾紛的根源，不在於法律漏洞，而在於當初「不好意思談清楚」。在簽約前把醜話說清楚，反而是維繫合作關係最務實的做法。你的合資協議，準備好了嗎？